Construction neuve : Villiers-sur-Marne tient le haut du pavé

Telles sont les données qui ressortent de l’observatoire de l’immobilier 2017 publié par l’Adil (Agence départementale de l’information sur le logement) du Val-de-Marne.

Villiers-sur-Marne, qui ne compte que pour moins de 2% du parc de logements du Val-de-Marne, a contribué à près de 10% des logements mis en vente par les promoteurs entre 2015 et 2017, soit au total plus d’un millier de logements. Alors que la part des logements neufs dans l’ensemble des transactions immobilières du département est en moyenne de 18% en 2017, elle est du reste de plus de 48% à Villiers, faisant quasiment part égale avec l’ancien. La commune est également en tête du nombre de logements disponibles de promoteurs à fin 2017, avec 251 logements, soit plus de 10% de l’ensemble des logements disponibles du département. Un stock de logements qui évite l’inflation avec un prix au m2 de l’ancien inférieur à 3000 euros le m2, en baisse par rapport à 2015, et également une baisse des prix du neuf (prix moyen en 2017 d’environ 4500 euros le m2). Le prix du neuf se situe toutefois nettement au-dessus de celui de l’ancien.

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Villiers-sur-Marne n’est pas la seule ville du Val-de-Marne à abonder le parc d’immobilier neuf dans le département. Sur la période 2015 – 2017, sept villes contribuent pour plus de la moitié au nombre de logements neufs mis en vente dans le département alors qu’elles ne comptent qu’un quart du parc total de logements du Val-de-Marne. Il s’agit de Villiers, mais aussi de Villejuif (986 logements en 3 ans, soit 9,12% de l’ensemble du département alors qu’elle compte un peu plus de 4% du parc), Maisons-Alfort (743 logements), Alfortville (673), Créteil (648, mais cela reste en proportion avec la part que représente la commune dans le parc de logements du département), Thiais (621) et Nogent-sur-Marne (474). Villejuif est en tête du nombre de logements mis en chantier sur les trois dernières années (voir plus loin, paragraphe sur les mises en chantier).

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“Après une année 2016 synonyme de record, les ventes de logements neufs continuent leur ascension en 2017 en Ile-de-France. Ainsi, la région enregistre 28 579 transactions soit une hausse annuelle de 8,6 %, portée par le collectif qui représente 95 % des ventes et augmente de 10 % sur un an. Cette progression est notamment due à l’attractivité des taux de crédits dédiés à l’habitat encore très bas ou encore la prolongation du PTZ et du dispositif d’investissement Pinel. Avec plus de 32 500 logements introduits sur le marché (dont 95 % d’appartements), les mises en vente sont également plus nombreuses que l’an passé (+ 26 %), réparties assez équitablement entre la zone centrale (51 %) et la Grande Couronne (49 %). En revanche, au 1er semestre 2018, les mises en vente connaissent un net ralentissement. Dans ce contexte francilien, le Val-de-Marne tient une place importante et s’inscrit dans cette dynamique positive. En effet, le département concentre 15 % des ventes et 14 % des mises en vente de l’Ile-de-France. De même, à l’image de la région, il connaît une recrudescence du nombre des transactions et des commercialisations par rapport à 2016“, détaille l’Adil Val-de-Marne. “Cette hausse de l’activité a eu pour conséquence un renchérissement des prix. Au 31 décembre 2017, le prix moyen d’un logement neuf en collectif excède le seuil des 5 200 €/m2, soit une hausse de près de 4 % sur un an.”

Voir tableau ci-dessous, par ville (Source Adil et Insee pour le parc de logements par ville)

De l’ancien au neuf : une variation du prix au m2 très variable

Concernant les prix des logements neufs, ils ne sont disponibles que dans 36 communes sur 47 car les nombres de transactions trop faibles dans certaines villes ne permettent pas d’établir une valeur statistique. Ainsi le prix nu neuf à Saint-Mandé n’apparaît-il pas en 2017 mais la ville est en tête les années précédentes, avec une pointe à plus de 10 000 euros en 2015, avant une baisse à 9 569 euros en 2016. Faute de voir Saint-Mandé dans le classement, Vincennes est en tête du neuf en 2017, autour de 8 850 euros le m2, dans un mouchoir de poche avec Charenton-le-Pont (un peu plus de 8 600 euros le m2). Alors que les différences de prix du m2 dans les villes du Val-de-Marne vont du simple au triple dans l’ancien, elles sont légèrement plus resserrées dans le neuf, variant quand même du simple à plus du double, autour de 3670 et 3770  euros le m2 à Valenton et Bonneuil, à près de 8 900 € le m2 à Vincennes. La variation entre le prix du neuf et de l’ancien varie beaucoup d’une commune à l’autre, qui va de 12% à Fontenay-sous-Bois à près de 84% à Boissy-Saint-Léger!

Mises en chantier : Villejuif en tête

Le stock de logements neufs devrait continuer de progresser au du nombre de mises en chantier. “En 2017, 75 581 logements ont été mis en chantier en Ile-de-France, dont 10 007 dans le Val-de- Marne. Parmi ces derniers, on recense 8 368 logements ordinaires (hors résidences), dont 7 696 en collectif. Depuis le début des années 2000, le Val-de-Marne a été marqué par des périodes de nette croissance, notamment au cours des années 2005, 2006, puis 2011 et 2012 (5 000 à 6 000 logements commencés). Les années 2013 et 2014 ont connu une baisse notable des constructions neuves, passant sous le seuil des 5 000 mises en chantier. Depuis 2015, les volumes ne cessent d’augmenter ; l’année 2017 dépassant le record de la décennie atteint l’an passé, avec une progression de + 6,2 % en un an. Pour les deux premiers trimestres de 2018, le département connaît un recul de 3 % par rapport à l’an passé, contrairement à l’ensemble de la Petite Couronne (+4 %) et à l’Ile-de-France (+6 %). Le nombre de mises en chantier reste toutefois conséquent dans le Val-de-Marne (près de 4 700 au 1er semestre 2018)”, détaille la note de conjoncture de l’Adil Val-de-Marne.

Extrait de la note de conjoncture immobilière 2017 de l’Adil Val-de-Marne

Dans le peloton de tête des villes ayant mis en chantier le plus de logements, Villejuif monte sur la plus haute marche du podium avec 2437 mises en chantier de 2015 à 2017, représentant à elle seule 8,5% des mises en chantier du département sur les trois années. Suit Villiers-sur-Marne avec 2149 logements commencés (7,5%) et Ivry-sur-Seine qui dépasse également les 2000. Sur la seule année 2017, Villejuif est aussi en tête avec 1199 logements commencés (12% du total en Val-de-Marne), talonné par Villiers-sur-Marne (1016 logements commencés, soit 10 % du total départemental). En 2017, 6 communes contribuent à près de 53% des 10000 logements commencés dans le département. Derrière Villejuif et Villiers-sur-Marne, se positionnent Ivry-sur-Seine (863), Choisy-le-Roi (854), Thiais (779) et Maisons-Alfort (557).

Classement des mises en chantier de logements en 2017 par ville du Val-de-Marne (source : note de conjoncture de l’Adil Val-de-Marne)

Aller plus loin

Télécharger la note de conjoncture 2017 de l’Adil Val-de-Marne

Télécharger les annexes chiffrées ville par ville

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