Politique locale | Nogent-Sur-Marne | 16/06/2009
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Transfert du parc HLM de Nogent : des modalités financières controversées

HBM Nogent sur MarneUn bail emphytéotique de 90 ans a été signé aujourd’hui entre l’OPH de Nogent (établissement public en charge de l’habitat HLM pour la ville), présidé par le maire, Jacques J-P Martin, et Valophis Habitat (nouveau nom de l’OPAC du Val de Marne), présidé par le maire de Fresnes, Jean-Jacques Bridey,  pour lui confier la gestion d’une grande partie du parc HLM de la ville

(1055 logements comprenant notamment la cité HBM (briques rouges) et d’autres ensembles du quartier des Maréchaux). Ce parc, pour lequel l’OPH  est actuellement endetté (et le sera à hauteur de 17,5 millions € au 31 décembre 2009, date où le bail prendra effet) , a été adjugé pour 16,1 millions €. L’OPH devra donc verser une soulte d’environ 1,4 million € à Valophis Habitat. En contrepartie, celui-ci prendra en charge la réhabilitation des locaux et les remboursements de l’emprunt – dont la ville devrait en revanche continuer à assurer la garantie.

Une première dans le Val de Marne
Pour la ville, l’objectif de ce contrat est de requalifier et réhabiliter le parc de logements sociaux existant ainsi que d’engager une dynamique de construction afin d’enrichir le parc social de Nogent. Dans son communiqué, la municipalité a insisté sur le caractère novateur de ce bail emphytéotique entre un office municipal et un office départemental « une première dans le Val de Marne » espérant que cet exemple inspirerait les autres acteurs du logement social du département. Elle a également rappelé que cette transaction intervenait après plusieurs années de coopération et huit mois d’élaboration, et résultait du travail des responsables des deux offices et de l’Etat.

Des modalités financières controversées
L’ accord, discuté lundi dernier (9 juin) lors du conseil d’administration de l’OPH de Nogent, a néanmoins suscité quelques réserves de la part de deux de ses membres, également élus municipaux  : Marc Arazi (majorité municipale) et William Geib (PS), qui se sont abstenus sur les modalités financières et ont refusé de voter le bail en l’état, ne disposant pas de la dernière mouture le jour du CA -la version définitive a été envoyée le lendemain. Ces derniers regrettent un calendrier décisionnel précipité  (le conseil d’adminsitration s’est réuni la semaine dernière pour une signature aujourd’hui), l’absence de mise en concurrence auprès d’autres bailleurs, la durée trop longue du bail (90 ans au lieu des 50 à 55 préconisés par le service des Domaines) et les modalités financières apparemment peu avantageuses pour l’OPH de Nogent. Marc Arazi a notament insisté, sur son site Internet, sur la faiblesse du montant de la transaction : 16,2 millions €, alors que le service des Domaines avait évalué ce patrimoine de 1055 logements (soit un peu plus de 63 000 m2 habitables) à 66 millions € (décote de 30 % comprise pour la cession en bloc), et que les travaux de réhabilitation prévus seraient estimés à un peu moins de 10 millions €, ce qui constituerait, selon l’élu,  un manque à gagner de 40 millions € pour l’OPH de Nogent.  (Le montant total des travaux estimés par le bailleur est de 67 millions €  mais sur 90 ans). Sur la question du montant très en deçà de l’évaluation des domaines, le directeur de Valophis Habitat avait défendu cet écart, lors d’une précédente réunion de travail, arguant que la valeur vénale – corrélée au marché,  n’intégrait pas les contraintes pesant sur un parc social (notamment la réglementation en matière de logements et le fait d’accueillir des populations modestes).  Marc Arazi a de son côté rappelé que le prix des domaines est déjà souvent inférieur au prix du marché.

Quelques précisions sur le patrimoine en question :
Nombre de logements
: 1055 (sur 63 000 m2)  dont 104 T1, 269 T2, 316 T3, 308 T4, 57 T5 et 1 T6.
1644 m2 de locaux commerciaux et associatifs
136 places de parking en extérieur et 345 en sous-sol
107 boxes
Situation géographique : 15 sites dans le quartier des Maréchaux
Revenu locatif 2008 : 4,2 millions €
Montant des emprunt en cours : 17,5 millions € au 31 décembre (dont les échéances vont de 2012 à 2033)

Autres sources d’ information sur cette transaction:
Billet et communiqué sur le site de la Mairie
Billet et revue de presse (notamment articles du Parisien) sur le site de Marc Arazi
Billet et documents sur le site de Michel Gilles

8 commentaires pour Transfert du parc HLM de Nogent : des modalités financières controversées
  • Il convient de rappeler qu’un bail emphytéotique ne saurait être confondu avec une cession pure et simple : à l’issue du bail, le bailleur récupère son bien. En l’espèce, on peut tout de même s’interroger sur la durée de vie des dits bâtiments : un siècle, c’est long.

    Bien qu’il me semble difficile de critiquer le montage sous l’angle financier au vu du faible nombre d’éléments dont nous disposons, il est en revanche bien dommage de ne pas en savoir un peu plus et de constater qu’à nouveau des décisions importantes sont prises d’une manière semblant précipitée.

  • Il est étonnant que le conseil municipal n’ait pas été informé au préalable.

    Le la même façon, le Maire a engagé la ville pour 20 ans dans le projet OPALYS, sans que le conseil municipal n’ait été informé.

  • Je suis vraiment content d’avoir quitté Nogent voici 2 ans, tant l’OPH que la commune. Alors que là où je travaille et habite maintenant, on construit, on achéte des logements, on réhabilite… bref, nous sommes au service de notre population et non au profit de la mairie…

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