Société | Nogent-Sur-Marne | 29/03/2010
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Pôle RER A : le prix du m2 en débat

Suite à la réception de l’avis de France Domaine concernant l’évaluation du foncier autour de la station RER A de Nogent sur Marne, le conseiller d’opposition Michel Gilles relance le débat concernant le prix du m2 auquel ce terrain va être cédé à Eiffage dans le cadre du réaménagement du site ainsi que le montant de la taxe que devra verser le groupe de BTP à la commune.

C’est en effet grâce à la PLD (taxe versée en contrepartie du dépassement du plafond légal de densité autorisé par le POS – plan d’occupation des sols) versée par Eiffage que la ville pourra financer l’ensemble des travaux à sa charge dans le cadre du projet (espaces publics, voirie…).  Selon les calculs de l’élu, cette taxe pourrait être de 9,2 millions € et non 7 millions € en se basant sur l’évaluation des domaines – qui est de 747 € le m2.

Il pointe en outre le fait que cette estimation était conditionnée à la construction de 30 % de logements sociaux par l’opérateur alors que le contrat présenté lors du conseil municipal du 8 mars l’exonère de cette obligation. Pour plus de détails, voir directement le courrier adressé par le conseiller au maire de Nogent, Jacques JP Martin. Nous publierons la réponse de ce dernier dès que nous en aurons connaissance.

Voir aussi précédent billet sur le montage financier du projet ainsi que l’ensemble des articles concernant le projet de refonte du pôle RER A, cité d’affaires Nogent Baltard.

Cet article est publié dans avec comme tags cité d'affaires Nogent-Baltard, FB, , Nogent,
13 commentaires pour Pôle RER A : le prix du m2 en débat
  • D’autres aspects de ce projet très (trop) vite ficelé posent question :
    – la volumétrie telle qu’elle est envisagée est elle vraiment nécessaire ? EIFFAGE le prétend mais quel est son buget en interne, ses coûts et ses recettes ? Les droits à construire dont elle sera propriétaire, à quel prix les vendra t elle ? les places en crèche à qul coût les vendra t elle à la ville ? Même chose pour les places de stationnement ?
    -les 30% de logements sociaux prévus par le contrat, où sont ils ? Les logements (sociaux) pour le personnel RATP seront construits place Sémard qui comme telle est en dehors du périmètre du contrat de programme…
    -les places de stationnement de la place en question (30 places) vont disparaître. Seront elles incluses dans le futur parc sous terrain ? Rien n’est moins sûr : un calcul précis montre que le déficit de places sera de 150 minimum par rapport aux besois futurs (le taux d’utilisation du parc actuel est de 4/5ème (le projet procède d’une mauvaise appréciation de l’utilisation du parkinsg aérien actuel)
    L’association les Portes de Nogent avait évalué celle ci il y a huit années : le temps a passé et la mairie n’a pas actualisé le calcul de la fréquentation actuelle !
    -Où sera le stationnement dans la phase des travaux ? Pendant deux années. Il y a sur ces sujets de véritables impasses ! Il faut repenser globalement ce projet dans le cadre d’un PLU digne de nogent ! Nous incitons tous les nogentais qui le souhaitent de participer à l’enquête publique sans laquelle il n’y a pas de véritable concertation (Bruno Morfin, co-fondateur des Portes de Nogent)

  • @Bruno
    la volumétrie est la résultante du montage financier
    Eiffage prend prétexte du besoin d’équilibrer le budget de l’opération pour construire toujours plus (33580 m2 dans le contrat)
    et ce sont probablement des arguments financiers qui justifient la suppression des 30% de logements sociaux
    de même, les surcoûts des fondations spéciales (pour réduire les vibrations au-dessus de la voie RER) ont permis de supprimer l’équipement public qui faisait partie du projet initial
    idem pour le faible nombre de places de parking (cf délibération prise par le conseil municipal pour modifier le POS au profit d’Eiffage en diminuant le nombre de places de parking exigible pour la résidence services)
    A mon avis, il faut prendre le problème dans l’autre sens :
    compte tenu des coûts fixes (prix du foncier, des aménagements,…)
    comte tenu de la valeur marchande du m2 de bureaux et de logement dans ce quartier
    combien de m2 faut-il construire pour amortir les coûts fixes (c’est à dire équilibrer le montage financier) ?

  • J’ai peine à croire qu’une société d’ingénierie comme Eiffage qui arrive à s’exonérer des problèmes de vibrations RER sur la moitié du terrain, ne puisse pas le faire sur l’autre moitié (un peu comme les nuages de Tchernobyl qui s’arrête à la frontière …). Que dire alors de la place Sémard …

  • A ces coûts fixes doivent s’ajouter des coûts d’investissement EIFFAGE (d’EIFFAGE immobilier) sans parler d’EIFFAGE TP qui sur l’opération de transfert de son Siège doit réaliser une opération immobilière à Neuilly sur Marne…L’équilibre financier de l’opération et une chose, l’équilibre financier d’EIFFAGE est autre chose…Les nogentais sentent bien qu’une artie de l’iceberg leur est inacessible.
    La société qui exploite le parking aérien est la société EFFIA dont l’unique actionnaire est semble t il la SNCF.

  • Une autre façon de faire les calculs est de calculer le supplément de marge d’EIFFAGE depuis qu’il a emporter l’affaire :
    1. Supplément de marge lié aux m2 supplémentaires
    2. Supplément de marge lié à la suppression des logements sociaux
    3. Supplément de marge lié aux parking
    4. Supplément de marge lié à la suppression de la crèche

    En synthèse, le vice est un vice originel : face à un gagnant qui explique qu’il s’est trompé, il fallait choisir le numéro 2 ou imposer au premier de tenir ses engagements

  • @Dominique
    tu as oublié dans ta liste :
    5 la suppression de l’équipement public qui devait revenir à la ville (médiathèque ou autre, pour un montant de 7 M€)
    6 la maîtrise d’oeuvre sur la place Sémard
    en revanche, la crèche fait toujours partie du projet

  • Peut-on estimer ou évaluer quel peut être l’impact démographique d’une telle opération ?
    Les résidences, les logements sociaux, les salariés qui travaillant sur place pourraient chercher à loger sur Nogent ? Une telle oprération pourrait représenter à elle-seule l’équivalent annuel de la progression démographique depuis ces dernières années à Nogent (plus de 300 résidents supplémentaires).
    Pour répondre à cela : 15 berceaux dans la crèche intégrée au projet.
    L’école de Fontenay devra s’agrandir, les écoles privées sous contrat sont contingentais etc
    Il n’y a pas d’équipements publics à la hauteur du projet d’urbanisation.

  • A Michel Gilles : les recettes pour la ville du dépassement du PLD sont conséquentes (plus de 5 millons)
    La ville a donc un intérêt dans la manip : avec elle peut investir dans des équipements et aménagements
    En réalité, que fait elle vraimen avec ? Acheter à un prix exhorbitant les places de parking et ces fameuses places en crèche…
    Au bout du compte, c’est bien toujours EIFFAGE qui empoche les dividendes.
    Mais ces fameuses marges -dont EIFFAGE nous dit qu’elles lui sont indispensables- ne peut-on pas exiger qu’EIFFAGE les réduise et nous en communique la justification ?

  • @Bruno
    avec le PLD la ville finance ses engagements : voir article 15 du contrat http://m.gilles.free.fr/documents/urbanisme/contrat-1.pdf
    le PLD a été calculé à 7M€ pour couvrir l’estimation des travaux à la charge de la commune
    d’où la question que j’ai essayé de poser le 8 mars
    que se passe t’il si le coût des engagements de la ville (qui comprend la dépollution et la remise en état ) dépasse le montant estimé ? qui paye ?
    quand on voit qu’Eiffage avait « oublié » 4M€ pour les fondations spéciales, l’hypothèse d’un dépassement du coût estimé des travaux à la charge de la commune n’est pas qu’une hypothèse d’école
    Quant à la marge d’Eiffage, il n’est pas scandaleux que l’opérateur qui prend le risque financier et technique gagne de l’argent, mais nous sommes en droit d’en connaitre le détails
    comment se décompose le devis des 67M€ de coûts de constructions ? (question posée le 8 mars, sans réponse)
    la marge est-elle si faible qu’il faille sacrifier les logements sociaux ?
    faut-il impérativement construire 33580 m2 pour rentabiliser l’opération ?
    le dossier public est totalement indigent
    faire prendre une décision au conseil municipal, puis aux nogentais (via l’enquête publique qui va s’ouvrir) avec aussi peu d’éléments précis est inacceptable
    d’où ma question au Préfet d’avoir au minima l’avis de France Domaine avant de délibérer
    http://m.gilles.free.fr/documents/urbanisme/legalite10-32.pdf

  • Question à l’administrateur du Site et aux usagers de celui-ci.
    Si vous allez sur le site de la Ville de Nogent sur Marne et que vous allez sur la rubrique « liens » vous pourriez vous attendre à être en lien avec le site dédié au grand projet dela mandature « Quartier des affaires Nogent baltard »! Ce lien n’existe pas : à ce demander si le service communication de la Vlle prend au sérieux ce projet ! je ne sais pas qui est responsable de ce service, surtout après sa bévue dans l’affaire Arazi ! Cela tient de la faute professionnelle ! La perplexité s’accroit lorsque l’on vous dit au service de l’urbanisme que le démarrage de l’enquête publique devrait être annoncé sur ce site dédié ! Cette inorganisation est au diapason du manque de rigueur avec laquelle ce projet a été élaboré. A l’occasion de cette enquête publique, montrons que l’on peut négocier un autre projet avec EIFFAGE en revenant aux orientations du premier projet !

  • correction  » se demander »

  • Attention le blog sur le projet http://quartier-nogent-baltard.blogspot.com/
    n’est pas à jour
    y figure toujours ;
    « La Ville de Nogent sur Marne a conclu avec le Préfet du Val-de-Marne une convention par laquelle la Ville s’engage à affecter 30% de la programmation des logements du projet urbain à du locatif règlementé. »
    alors que les logements sociaux ont disparu dans le contrat
    le contrat n’est pas en ligne sur ce blog
    et ce blog « oublie » d’évoquer les 4800 m2 supplémentaires sur la place Sémard

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