Société | Nogent-Sur-Marne | 06/03/2010
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Projet RER A : le contrat entre la ville, la RATP et Eiffage sur les rails

Le projet de réaménagement du pôle RER A de Nogent sur Marne (cité d’affaires Nogent Baltard) devrait être acté lors du conseil municipal de lundi soir (8 mars 2010).  Y sera mis aux voix le contrat de programme entre la ville, le promoteur Eiffage et la RATP, détaillant l’ensemble des modalités financières.

Concernant le montage financier, le site (actuellement propriété de la RATP à hauteur de 85 % et du STIF –région- pour les 15 % restants),  sera vendu au promoteur Eiffage qui sera à la fois développeur-constructeur, investisseur et même occupant puisque le groupe y installera le siège social d’une de ses filiales. Le site qui compte environ 20 000 m2 a été estimé à 600 € du m2, en tenant compte des travaux préalables de viabilisation des terrains. Soit un montant d’environ 12 millions € au total. Voir ci-contre détail du montage financier.

Paiement en travaux

Sur ces douze millions €, Eiffage ne paiera en numéraire que 12600 €. Le reste sera financé en contrepartie des travaux de déménagement, démolition et construction temporaire des locaux et parkings RATP (pour 3,85 millions €) ainsi que par la rétrocession à la RATP d’environ de 3000 m2 (pour 8 millions €) consacrés pour les deux tiers en locaux d’activité et un tiers en bureaux.

La construction des futurs édifices dépassant le POS actuel du site, le promoteur devra également verser, en plus des taxes d’urbanisme (1,3 millions), environ 7 millions € pour dépassement du plafond légal de densité (PLD). Cette taxe de dépassement du PLD qui doit être versée, à hauteur de 75 % environ à la commune (le reste au département) correspond au montant des aménagements publics à la charge de la ville. Voir détail des investissements de la ville ci-contre.

Pour la municipalité, ce montage permet d’éviter d’avancer de l’argent car l’investissement est porté par le promoteur. Pour Eiffage, il permet également d’éviter de sortir de l’argent cash puisque le paiement s’effectue en travaux dans le cadre de ses activités de construction, avec à la clef un site viable et excellemment situé à Nogent.

 La RATP ne pouvant céder directement ses terrains au promoteur, c’est la ville qui s’en portera acquéreuse avant de les revendre dans la journée même à Eiffage. Pour que le contrat se réalise, un certain nombre de conditions préalables devront être réunies comme les autorisations de construire ou l’absence de tout recours gracieux ou contentieux contre le projet. 

Détail de l’affectation des surfaces

Au total, c’est 28700 m2 (SHON) qui seront ensuite reconstruits, répartis entre environ 13 000 m2 pour les bureaux du futur siège d’Eiffage Construction, 5 000 m 2 de logement,  5 500 m2 de résidence service, 3000 m2 pour la RATP, 1500 m2 de commerces ainsi qu’une crèche privée de 45 berceaux, dont la ville achètera un tiers des places pour les mettre à disposition des Nogentais. Est également prévu en sous-sol un parking de 500 places dont un maximum de 350 seront réservées aux habitants des futurs logements et employés d’Eiffage, ainsi qu’une trentaine pour la RATP. La ville achètera un certain nombre des places restantes pour disposer d’un parking public. Voir le tableau détaillé ci-contre concernant l’affectation des m2.

Si tout se passe comme prévu, les travaux devraient démarrer début 2011 et s’achever mi-2013. Une enquête publique devrait être lancée d’ici l’été concernant la déclaration de projet et la mise en compatibilité du POS.

Projet place Pierre Sémard

En parallèle de cette importante refonte de l’espace autour de la station de RER A,  la place Pierre Sémard (qui héberge les taxis) devrait également faire l’objet de projets immobiliers avec notamment l’accueil de logements pour les employés de la RATP ainsi que de commerces en pied d’immeuble, ceci une fois modifiées les règles d’urbanisme concernant cette placette. Une provision financière devrait être prochainement définie concernant les aménagements publics de ce nouveau site.

Pour en savoir plus sur le projet, voir les billets précédant le présentant sous toutes ses coutures. Lire aussi l’intégralité du contrat de programme entre la ville de Nogent sur Marne, Eiffage et la RATP qui sera mis aux voix lundi.

12 commentaires pour Projet RER A : le contrat entre la ville, la RATP et Eiffage sur les rails
  • Ce projet de contrat programme que j’avais évoqué dans un commentaire précédent est bien résumé par Cécile Dubois.
    Il est évident que ce projet qui sur le fond peut apparaître très séduisant appelle toutes sortes de remarques et se doit impérativement et substantiellement d’évoluer.
    Le montage juridique : le billet mentionne le statut particulier d’EIFFAGE -qui d’ailleurs dans l’affaire n’apparaît qu’à travers une de ses nombreuses filiales- un groupe prestigieux , 8ème acteur européen dans son secteur, les travaux publics. en fait il ne s’agit que d’EIFFAGE Immobilier IDF (une filiale parmi d’autres du Groupe EIFFAGE TP). Cette société que la Ville de Nogent a choisie comme aménageur a elle même plusieurs casquettes et c’est cela qui interroge : développeur, constructeur, investisseur et ajoute C Dubois futur occupant !
    1ère question : la Ville peut adopter pour ce genre d’aménagement une procédure type ZAC et confier la gestion du projet à une société d’économie mixte comme la SAIEM à Nogent (dont le CA est composé majoritairement d’élus municipaux). cela garantit notamment la part d’équipement public dont on constate qu’elle est de fait quasiment absente du projet actuel dont le montage est tout autre.
    D’autres questions (très résumées et d’une manière non exhaustive) :
    -on parle du coût d’achat des m2 contructibles, mais qu’en est-il des prix de revente dont bénéficiera l’aménageur une fois construits
    -à quel prix la Ville achètera réellement les places de stationnement (est-on sûr que les 150 places suffiront ?)
    -à quel prix seront rachétées les fameuses 15 places en crèche ?
    -les logements sociaux place Sémard seront atrtribués d’office à du personnel RATP, sont ils dès lors qualifiables et comptabilisables comme des logements sociaux de la ville de Nogent ?
    -le fameux PLD, nous en avons déjà parlé, est une taxe dont la Ville profitera ( en recettes d’investissement) en raison du fait que la volumétrie d’une partie du projet dépasse le Plafond Légal de Densité (lui-même fixé par le POS). Les riverains dénoncent à juste titre cette volumétrie excessive. On a bien compris : la Ville est incapable de boucler ce programme sans recourir à cette volumétrie.
    -plusieurs modifications du POS actuel sont prévues : où en est on de l’élaboration du PLU qui doit remplacer le POS ? La Ville est-elle en règle sur ce sujet ?
    En conclusion, la Ville ne maîtrise pas vraiment ce projet et elle subit les dictats de l’aménageur. Non seulemet notre cadre de vie va se dégrader, mais nous n’en retirerons quasiment aucun avantage en termes d’équipements publics et les risques de dérives financières pour la Ville ne sont pas à exclure ! Mr Martin se précipite (comme Debaecker en 1999) …pour un gain électoral ? C’est incompréhensible, car il ne se représentera pas en 2014, alors ce type déménagement mérite un travail collectif à la base : avec d’autres nogentais, M Gilles ,M Arazi et bien d’autres je suis disposé à repenser ce projet et de négocier d’une manière beaucoup plus vigoureuse avec les représentants d’EIFFAGE. Pour ne pas monopoliser le site, j’ouvrirai après les régionales un blog à mon nom dans lequel je livrerai de manière plus approfondie mes commentaires et mes propositions sur le sujet et sur d’autres d’intérêt municipal.

  • Comment résumer ce discours récurrent où l’on note curieusement la coquille « type DEMENAGEMENT », dans 3ème paragraphe du commentaire 2 ??..

    Cela correspondrait-il au caractère du rédacteur, soucieux de se faire mousser et qui s’emmêle les pieds dans sa propre démonstration en faisant de l’intox ???…

  • RECTIFICATIF à mon commentaire 3.

    Lire coquille « type DEMENAGEMENT » dans conclusion au lieu de paragraphe 3.

  • Qui s’emmèle les pieds?

  • Comme quoi, dans ce discours trop long, indigeste et orienté, il y a de quoi s’emmêler les pieds, n’est-ce pas ?

  • >>> Orienté ce texte? Oui, bien sûr, dans le sens des souhaits des riverains qui s’opposent au projet pour sa volumétrie jugée par eux excessive et par MFG comme parfait puisque soutenus par son super-champion. Des points de vues incompatibles qui devraient être tranchés par la « Démocratie de Proximité » si ces mots ont un sens à Nogent.
    >>> Et la place Pierre Sémard va être sacrifiée, encore un morceau de Nogent qui s’en va.
    >>> Et on continuera à entendre les mêmes discours démagogiques sur la défense des particularismes de notre ville, des arbres et tout et tout. Et çà, c’est vraiment indigeste pour ceux qui ne sont pas dans le clan des bétonneurs qui n’osent pas reconnaitre leur « orientation ».

  • TSOIN-TSOIN…il ne manque plus que le drapeau de la révolte avec fanfare et grosse caisse pour vous accompagner.

  • Beaucoup de fébrilité et peu d’explications vraiment convaincantes ce soir au CM, sur le sujet.
    Et pourtant Michel GILLES n’a pas soulevé la question essentielle, celle de la volumétrie qui permet -via le PLD- d’équilibrer le financement de l’opération.
    Aux questions précises et aux remarques liées à l’imprécision de certains aspects du contrat programme, le Maire s’emporte et joue l’alibi de la somme de travail réalisée sur la préparation du programme. Insuffisant pour convaincre.

  • Pour évoquer l’équilibre financier global du projet (dont PLD) il aurait fallu pouvoir s’exprimer
    A chaque tentative de prise de parole, j’étais coupé
    et lorsque l’on demande des précisions, aussitôt la réponse est « si vous ne voulez rien faire »
    Le choix est simple : s’opposer complétement au projet ou accepter les yeux fermés les conditions imposées par Eiffage
    Quant à l’avis des Domaines, à supposer qu’il existe, on l’attend toujours !
    je conseille l’écoute du fichier sonore qui sera mis en ligne prochainement par Nogent Citoyen

  • Le fichier sonore est déjà en ligne 😉 -> http://www.nogent-citoyen.com/pratique/conseil-municipal/conseil-du-08032010-podcast-audio

    Il est en deux parties étant donnée la longueur du CM d’hier.

  • La carte de l’enregistreur étant pleine, j’ai du faire une manip pour récupérer de la place, les toutes premières minutes de présentation de la délibération sur le projet RER A sont donc passées à la trappe. Sinon, la présentation et le débat qui s’en est suivi se situent sur le deuxième enregistrement (celui qui fait 2h07), et occupe la première heure sur les deux.
    http://www.nogent-citoyen.com/pratique/conseil-municipal/conseil-du-08032010-podcast-audio

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