Société | Nogent-Sur-Marne | 22/06/2012
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Aménagement du pôle RER A : vers un compromis ?

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Contesté en raison de sa volumétrie et de son montage financier, le projet immobilier Eiffage de réaménagement autour de la station de RER A de Nogent sur Marne a donné lieu à une proposition de compromis qui pourrait être officialisée lors du conseil municipal du 9 juillet. 

Après une première phase juridique lors de laquelle quelques 200 personnes ont signé une requête auprès du Tribunal administratif pour demander l’annulation des permis de construire de la société Eiffage, un compromis pourrait être trouvé d’ici là, esquissé depuis le mois de janvier à l’occasion d’une série de réunions entre les requérants , le promoteur et la ville. Entre temps, le Tribunal a débouté les opposants de leur requête mais ces derniers peuvent faire appel d’ici la fin juin. Lors de la dernière réunion de travail qui s’est tenue le 11 juin entre les différents protagonistes,  Eiffage et la ville ont présenté un projet de compromis.

 

Détails du compromis

Pour rappel, le projet actuel

Pour rappel afin de bien comprendre les modifications proposées, le projet  comporte actuellement deux ensembles immobiliers : un premier lot de deux immeubles jouxte le bâtiment de la pharmacie du RER pour se terminer à la pointe actuellement occupée par le parking en étages. Ces deux immeubles vont decrescendo avec un premier bâtiment, un tout petit peu moins haut que celui de la pharmacie, qui doit faire 34,20 mètres et comprendre 8 étages, et un deuxième, dédié aux bureaux d’Eiffage, qui démarre à 30,15 mètres et perd en hauteur en allant vers la pointe. Cet  immeuble de bureaux comprendra 5 étages. La pointe de bâtiment, plus basse, sera consacrée au restaurant d’entreprise.

 

 

Le second lot d’immeubles est situé dans la descente vers le pavillon Baltard, à la place de l’actuelle gare de bus. Quatre immeubles y sont prévus, de hauteur comprise entre 17,80 m et 22,51 m, qui comprendront à la fois des logements, des locaux pour la RATP, des bureaux et des commerces. Ils seront situés le long d’une nouvelle voie descendant directement du RER au pavillon Baltard.

En plus de ces groupes de construction, un parking souterrain d’environ 600 places sera construit en sous-sol.

Les propositions de modification

Deux bâtiments sont concernés par ces modifications. Le premier est celui qui est le plus haut (34,20 m), à côté de l’actuel immeuble de la pharmacie. Il est proposé, non pas de réduire sa hauteur, mais de revoir légèrement sa volumétrie et son architecture, ce qui entraînera une diminution d’environ 600 m2 nets.  La principale modification concernant cet immeuble concerne son usage. Alors qu’il devait accueillir une résidence hôtelière, il est reconverti en logements. Précisément, le premier étage ainsi que les deux derniers proposeront des appartements à vendre (au nombre de 36)  tandis que les quatre niveaux intermédiaires accueilleront des logements sociaux (au nombre de 37). L’ensemble comprendra donc 73 appartements.  Ceci permettra d’atteindre le taux de 30% de logements sociaux sur l’ensemble du projet. Il n’est en revanche pas encore précisé de quel type de logement social il s’agira. (Il y a en effet 3 types de logements sociaux (PLAI, PLUS, PLS), adaptés à des profils différents, des foyers en grande difficulté aux classes moyennes confrontées à l’explosion des prix du foncier)

Avant-après compromis

Le second bâtiment qui devrait être retouché est l’un des immeubles de logement de la descente Baltard, celui qui se trouvera le plus près du pavillon Baltard.Son emprise au sol sera réduite, le niveau dédié au local technique sera supprimé et le dernier étage sera en partie réduit de manière à devenir moins perceptible du sol. L’immeuble qui devait mesurer 22,50 mètre de haut devrait ainsi être ramené à 19 mètres, au même niveau que les autres de l’allée. Cela entraînera une perte de surface de 200 m2 nets.


Avant-après compromis

Equation financière

Les modifications de ces deux bâtiments entraîneront au total une diminution de 800 m2 nets. Cela aura un impact sur les taxes que devront payer le promoteur à la ville. Cette modification n’a pas encore été chiffrée car un second paramètre vient compliquer les calculs. Depuis mars 2012 en effet, des modifications légales sont intervenues tant sur l’unité de calcul de surface (avec la SDP, surface de plancher) que la fiscalité liée aux constructions immobilières (Taxe d’aménagement). La somme que devra verser Eiffage à la ville risque néanmoins de diminuer. Lors des discussion, la ville s’est toutefois engagée  à  respecter l’équilibre financier entre les recettes fiscales perçues au titre des permis de construire (Plafond Légal de Densité, Taxe d’Aménagement) et les dépenses d’investissement pour la réalisation des espaces publics nécessaires au projet urbain.

Place Pierre Sémard

La place Pierre Sémard, qui n’est pas directement concernée par les permis de construire mais impactée par le projet, a également fait l’objet d’un possible compromis. Un fait nouveau car la ville n’avait pas souhaité aborder cette question durant les premiers mois de discussion. Dans le mémorandum qui devrait être porté à connaissance au prochain Conseil municipal, la ville déclare son intention d’acquérir entre les mains de la RATP l’ensemble des terrains de la place Pierre Sémard  pour une somme évaluée à 2 millions d’euros. Un équipement socio-culturel devrait alors s’y implanter, à l’intérieur de l’ancienne gare qui serait rénovée. La ville s’engage également à concerter la population pour définir les orientations d’aménagement de la place Pierre Sémard. Le mémorandum, qui précise les engagements de la ville et d’Eiffage, n’engage en revanche pas la RATP, absente des discussions.

Quelles garanties pour ces nouveaux engagements ?

Le projet de mémorandum qui doit préciser le compromis,  ne sera confirmé en Conseil municipal que le 9 juillet. A cette date, le délai d’appel des requérants sera terminé. Il n’y a donc pas de garantie contractuelle. Le compromis repose sur une confiance réciproque ainsi que sur les risques en termes d’image auprès de la population et des électeurs d’une parole non tenue.

 

Réactions des requérants

Rappel : qui sont les requérants

Environ 200 personnes ont signé une requête en annulation des permis de construire en janvier 2012. Parmi celles-ci, certaines ont simplement signé un papier, ne comprenant pas qu’il s’agissait d’une requête en justice, mais pensant qu’il s’agissait d’une simple pétition. Une majorité se sent néanmoins investie dans l’action, allant de temps en temps aux réunions et communiquant par e-mail.  Alors que Michel Gilles (conseiller municipal d’opposition divers droite) est le mandataire officiel de la requête auprès du tribunal, initiait les premières discussions avec Eiffage par l’entremise de Michel Romannet-Perroux (l’ancien premier adjoint de la ville dans la précédente mandature), des divergences sont apparues au sein des requérants. Laurent Dupuis (ex-tête de liste aux municipales), ainsi que Annie Lahmer (ancienne conseillère d’opposition écologiste), Michel Cumet, Thierry Louis et Claude Bonnepart se sont officiellement détachées de la ligne défendue par Michel Gilles, Michel Romannet-Perroux, William Geib (conseiller d’opposition PS) ou encore Nicolas Mauduit (président de l’Association des contribuables nogentais) consistant à poursuivre les discussions avec Eiffage et la ville, et mettre dans la balance la place Pierre Sémard  bien que celle-ci ne soit pas mentionnée dans les permis de construire attaqués. Pour Laurent Dupuis au contraire, il convenait de remettre à plat les bases d’une négociation et de ne pas mélanger les dossiers du pôle RER A Baltard et de la place pierre Sémard.

Position de Michel Gilles

Porteur de la requête et incarnant les requérants enclins aux discussions telles qu’elles se sont tenues avec Eiffage et la ville depuis janvier 2012, Michel Gilles indique à ce jour avoir présenté le compromis et attendre les retours des uns et des autres pour que se dégage une majorité à laquelle il se rendra, se défendant de donner sa position personnelle. (voir le questionnaire en ligne, auquel il doit être répondu avant le 2 juillet)

Position de Laurent Dupuis

Pour Laurent Dupuis, les propositions de modification constituent des améliorations à la marge et ne résolvent pas l’équation financière non plus que la question du financement des parkings. Ce dernier dénonce également la manière dont ont été conduites et retranscrites les discussions entre Eiffage, la ville et les requérants. Concernant un appel éventuel du rejet de la requête par le tribunal administratif, Laurent Dupuis ainsi que les personnes avec qui il a constitué un groupe de réflexion sur ce projet n’ont pas encore adopté de position définitive  attendant les conseils de l’avocat spécialisé à qui ils ont confié le dossier.

Pour en savoir plus :

Voir le projet de Mémorandum, voir le détail des plans avant-après par le cabinet d’architecte de Jean-Paul Viguier, voir le compte-rendu de la dernière discussion.
Voir aussi tous les articles déjà publiés sur ce projet.

 

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