Après la mise au point sur la résidence pour jeunes actifs, le second dossier qui a suscité deux vives controverses lors du conseil municipal de Nogent sur Marne du 22 avril est celui du devenir foncier du 162 grande rue Charles de Gaulle.
Ce terrain, qui accueillait autrefois un hôtel particulier tombé en ruine, fait l’objet d’une réserve stipulant que toute opération foncière sur cet emplacement ne peut que donner lieu à un équipement public dédié à la petite enfance. Cette modalité avait été votée sous la mandature d’Estelle Debaecker (maire de 1995 à 2001) afin de protéger le site de toute destruction en vue d’un projet immobilier. Depuis, la bâtisse est tombée en ruines d’elle-même, et une crèche a été construite à quelques centaines de mètres, derrière la mairie.
Modifier le POS ou attendre le PLU ?
En décembre 2012, la ville a donc décidé de lever cette réserve afin de permettre la réalisation d’un projet immobilier comprenant des commerces en rez-de-chaussée et des logements à l’étage, dans l’alignement des autres immeubles de cette rue qui est le principal axe commerçant de la ville. Cette levée de réserve a du faire l’objet d’une modification du POS (plan d’occupation des sols) avec enquête publique, et a fait débat avec l’opposition municipale en raison de l’élaboration concomitante du nouveau plan d’urbanisme (PLU). Les conseillers Marc Arazi et Michel Gilles plaidaient pour une refonte de l’urbanisme avec une vision globale plutôt que des changements au coup par coup, au gré de projets de promoteurs, tandis que le maire, Jacques JP Martin, défendait la logique de combler la dent creuse constituée par cette ruine au milieu de la grande rue. Voir le débat de l’époque.
Lors de ce conseil du 22 avril, ce-sont d’autres points qui ont suscité une telle querelle que le modérateur a du intervenir.
Un projet immobilier déjà en cours ?
Michel Gilles a justifié son vote contre en révélant que la ville avait déjà acté à l’été 2012 une transaction en vue de réaliser un projet de construction, avant même de lever la réserve. Sur le site de son mouvement politique, Nogent Démocratie, Michel Gilles explique que ce terrain, acheté en 2005 par Franck Le Bozec, patron du groupe de rénovation et promotion immobilière éponyme, a été revendu à l’été 2012 à l’une des sociétés de ce promoteur avec une plus-value de 476 000 euros, en vue de réaliser une opération de construction. Ceci sans que la ville n’exerce son droit de préemption. «Vous avez anticipé sur le conseil municipal en ne présentant la levée de réserve qu’en décembre 2012 alors que la transaction avait eu lieu à l’été 2012. Vous nous faites donc régulariser une décision a posteriori», a regretté le conseiller d’opposition.
«Vous me l’apprenez, a réagi le maire, Jacques J-P Martin, visiblement étonné. Cette solution était au contraire destinée à se prémunir vis-à-vis du propriétaire et de celui de l’immeuble à côté afin qu’ils ne nous imposent pas l’achat de la parcelle pour réaliser l’objet de l’emplacement réservé, l’équipement social dédié à l’enfance», a-t-il assuré tout en invitant Michel Gilles à donner plus de détails et en promettant d’éclairer la situation auprès de l’ensemble du Conseil municipal. Le maire a également précisé que le propriétaire actuel du bâtiment avait au départ acheté également l’immeuble à côté, au-dessus de la pharmacie, et l’a revendu pour financer un futur projet au 162.
Nature du bail de la permanence UMP anciennement logée au 162
De son côté, Marc Arazi a demandé confirmation que l’actuel propriétaire était bien celui qui avait loué un local (actuellement occupé par une agence immobilière) pour la permanence de l’UMP il y a quelques années, réclamant les détails du bail en question afin de prévenir tout conflit d’intérêt. Cette requête a suscité la colère du maire et l’échange s’est achevé par une intervention du modérateur avant que l’édile n’explique qu’il n’était pas président ni membre du Conseil d’administration de l’association qui loue le local pour la permanence de l’UMP (l’association Ensemble pour Nogent), qu’en outre, le local en question avait été loué à d’autres locataires avant et après la permanence de l’UMP. Michèle Nataf, conseillère de la majorité en charge des associations, a ajouté que l’association en question était une association loi de 1901 et que seuls ses membres avaient le droit de demander des comptes.
Concernant la cohérence entre la modification partielle du POS et le nouveau PLU, le maire a proposé que cette délibération soit mise en oeuvre au moment du PLU.
La levée de la réserve a été votée à la majorité.
Claude 37 écrit: “Pour les travaux, je vous rappelle qu’il faut un permis de construire”. On pourrait ajouter l’exception nogentaise: aucun permis délivré n’a jamais été remis en question et suspect de magouille…
tout le monde il est beau tout le monde il est gentil. Heureusement qu’il reste des démocrates viscéraux et candides
J’aime beaucoup ” un ensemble de présomptions de nature à susciter des interrogations”. Vous dites ” s’il y avait entente entre lui et le promoteur”. Il faut faire attention au fait que tout contact entre le public et le privé peut déboucher sur une entente. Acheter une voiture, faire refaire une route, etc, c’est une entente. Ce qui n’est pas acceptable, c’est que cette entente donne au privé un avantage anormal au détriment du public ou qu’une personne, le maire en l’occurrence, tire de cette entente un avantage illégal.
Dans ce cas, je ne vois pas ce que cette opération a couté à la commune. Certes, en achetant, elle aurait pu nuire au privé; mais est-ce le but? Et pour les avantages obtenus par le maire, je ne vois rien de probant. Comme beaucoup de gens, j’ai été choqué par les phrases du style “Moi aussi, je pourrais vous poser des questions…”. Je ne dis rien, mais je sais. Force est de constater que l’argumentaire des opposants est exactement le même. Mais démocrate viscéral, je ne tomberai jamais dans le “Tous pourris” ou certains veulent nous pousser
Pour les travaux, je vous rappelle qu’il faut un permis de construire. Je suppose qu’on en aurait déjà parlé s’il était posé et encore plus accepté.
Il me semble que le fond du probleme n’est pas de savoir si le maire devait ou non acheter, mais s’il y avait entente entre lui et le promoteur. Rappelons que ce dernier pouvait lever la réserve en mettant la commune en demeure d’acquérir conformément à l’article L 123-17 du code de l’urbanisme.
Or, force est de constater que le défaut d’information des conseillers municipaux et la chronologie des évènements semblent accriditer cette hypothèse:
– à réception de la DIA, le maire qui avait 2 mois pour répondre, aurait du en informer le conseil municipal compte tenu de l’importance de l”objet de la mutation (portant sur un emplacement réserve), ce qu’il n’a pas fait…..
– à l’époque, personne ne savait (sauf nle promoteur ?) que le maire allait lever cette réserrve et malgré cela le promoteur vend le terrain à sa filiale en vue de la réalisation d’un programme immobilier…..
– subitement et malgré l’étude du PLU alors en cours, le maire décide de lever cette réserve……
– le promoteur installe des protections sur le mur pignon de l’immeuble contigu, comme qsi des travaux allaient prochainemùent commencer…..
Il me semble que ces faits constituent un ensemble de présomptions de nature à susciter des interrogations.
Vous semblez avoir les réponses à mes questions (voir point 3 de ce fil). Vous dites “Il ne peut être construit tant que cette réserve existe”. Admettons. Mais sans être juriste, j’ai du mal à concevoir que l’on puisse interdire à quelqu’un de construire sans faire jouer cette réserve. C’est à dire que la commune est alors obligée d’acheter. Or je constate que personne n’a jamais dit qu’il fallait acheter. Mais il n’y a toujours que 2 options : acheter ou ne pas acheter. Alors on achete ?
En résumé :
Le promoteur vend ce terrain à une société de son groupe pour y réaliser une opération de promotion immobilière. Ce terrain fait l’objet d’une réserve pour service public. Il ne peut donc pas y construire tant que cette réserve subsiste. Mais ô miracle, le maire décide de lever cette réserve malgré le PLU en cours d’étude……
J’espère que le promoteur n’a pas oublié de remercier Monsieur le Maire.
Je n’ai jamais écrit “un risque d’être obligé d’acheter le terrain au prix fixé par le promoteur”. J’ai écrit : “obligé d’acheter ce bien dont ils ne veulent pas. 1.2M€ de surcroit! ”
On peut, parfois, préempter moins cher. Mais c’est comme les soldes. 30% de réduction, c’est bien. Mais acheter 30% moins cher un bien dont on n’a pas l’usage, c’est débile.
Il ne voulait pas acheter, et il a fait ce qu’il faut pour ne pas acheter. C’est parfait, on n’aura pas à payer des impôts pour cela.
On a tous des tas de raisons valables de critiquer l’action de Martin. Mais dans ce cas, je persiste à penser qu’il a fait le bon choix. Et j’imagine ce que nos chers conseillers d’opposition de droite auraient dit s’il avait du acheter.
à claude
“un risque d’être obligé d’acheter le terrain au prix fixé par le promoteur”
vous plaisantez. les services de l’urbanisme ignorent donc que la mairie peut préempter à un prix moindre que celui figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Vous n’arriverez pas à faire croire que le maire a anticipé la levée de la réserve.
Normalement on lit avant d’écrire
Nous attendons tous que vous nous fournissiez les lingettes pour les nettoyer. Je suppose que le capital, c’est Martin ?
Vous confondez le capital et le gérant
vous avez du beurre sur vos lunettes
4 sociétés sont présentes dans ce contrat
_ Le Bozec Patrimoine : meme adresse, meme gérant
_ Sccv 79 Victor Hugo : meme adresse, meme gérant
– L & A : meme adresse, meme gérant, info sur Manageo.fr
– GFLBI : meme adresse, meme gerant, info sur Manageo.fr
Toujours
– Le Bozec Franck
– 1 Avenue De La Motte Picquet 75007 Paris
Fascinant ce refus de la réalité !
le vendeur et l’acheteur sont la même personne FAUX
Ce sont VOS documents qui prouvent que le vendeur et l’acheteur sont la même personne. Si cela vous dérange, vous n’aviez qu’a les analyser avant de les publier.
C’est quoi le prix de ce terrain ?
Et comme un pari est un contrat entre un escroc et un imbécile, je m’abstiendrais.
Le vendeur a vendu à lui-même FAUX
1.2M€ de surcroit FAUX ce n’est pas le prix d’un terrain frappé d’une réserve
l’engagement de construire dans les 4 ans, il est complétement bidon. Vous pariez combien ?
Le vendeur a vendu à lui-même. Il a fait le choix de se vendre le bien pour une valeur élevée. Pour quelles raisons ( optimisation fiscale, lissage..) aucune idée. Mais peu importe, c’est son problème.
Donc vous pensez que parce qu’il y a/avait cette réserve, il devait considérer que ce bien est définitivement bloquer et le laisser ainsi? Et laisser dormir ce terrain en l’état ? Belle gestion.
Moi, j’ai une autre hypothèse. Quand le dossier est arrivé à la mairie, les services se sont souvenus de cette clause et qu’il y avait un risque de se retrouver obligé d’acheter ce bien dont ils ne veulent pas. 1.2M€ de surcroit! Mauvais cout pour le budget.
Bref, sans doute de la désorganisation, mais le reste, j’attends l’ombre d’une indication.
Quand à l’engagement de construire dans les 4 ans, il est complétement bidon.
à Claude
à l’époque de la vente le terrain fait l’objet d’une réserve. A cette époque, personne en principe, je dis bien en principe, n’est au courant du projet de levée de cette réserve. Et vous voudriez nous faire croire que le promoteur aurait réalisé cette vente au profit d’une société de construction qui s’engage à édifier un immeuble dans les 4 ans de son acquisition sur ce même terrain au risque de se voir préempter, puisque personne ne savait alors que la réserve allait être levée, s’il n’avait eu des assurances que la mairie ne préempterait pas et lèverait cette réserve pour lui permettre de réaliser son opération immobilière.
JJPM a trop pris l’habitude de considérer le Conseil Municipal comme une simple chambre d’enregistrement.
On ne remerciera donc jamais assez ceux qui ont pris l’initiative d’enregistrer les débats.
On ne critiquera jamais assez ceux qui ne diffusent pas les éléments permettant d’éclairer les décisions.
Outre les problèmes de dates des différents actes, je suis tout de même étonné de constater que les modifications du POS soient aussi fréquentes alors que la commune était supposée élaborer un PLU.
Enfin, quid des relations entre promoteurs et associations diverses (cela relève du privé soit, mais si rien n’est à cacher alors pourquoi demeurer aussi discret ?).
Clairement inadmissible. Le modérateur a trop attendu avant d’intervenir.
Les relations Martin Azari sont définitivement épouvantables. Je ne voulais pas écrire épouvantables, mais tous les termes qui me venaient à l’esprit étaient trop vulgaires.
Par ailleurs, est-il admissible d’entendre des phrases du style “Vous voulez que je vous pose des questions personnelles Monsieur Arazi ?” ?
Soit le maire à quelque chose à dire et il le fait, soit il n’a rien à dire et il se tait.
Une fois de plus, on voit que les relations entre promoteurs et associations peuvent entraîner des suspicions infondées ou non.
Quelle ambiance …
Il y a clairement eu un loupé de communications.
Mais y a-t-il plus? A cette heure, les opposants semblent chercher quelque chose mais n’ont pas trouvé.
Stay tuned 🙂
Il n’en demeure pas moins que les explications fournies sont passablement incompréhensibles … et que le déroulé des opérations est curieux.
Attendons …
Le fond du problème est que Martin n’avait que 2 options:
– acheter
– ne pas acheter
Il n’a pas acheté. Mais quand on lit les critiques, on constate de suite que l’on pourrait reprendre exactement les mêmes, en 10 fois pires, car il y aurait eu flux financier, s’il avait acheté.
Cela dit, en écoutant la séance, on constate de suite qu’il a été déstabilisé et donc qu’il n’avait pas prévu cette affaire.
Et les gosses sont sans doute mieux aux Lutins que dans un bâtiment a cet endroit.
Les explications du maire seront instructives :
* la réserve a-t-elle été levée a posteriori ?
* pourquoi avoir attendu aussi longtemps pour lever cette réserve alors que la crèche avait été construite ailleurs ?
* fallait-il lever cette réserve alors que le PLU est en voie d’élaboration ?
* les relations avec les promoteurs immobiliers actifs sur la ville doivent elles être totalement transparentes ?
A ce stade, je me garderai bien de faire un procès d’intention. En revanche, il me semble indispensable que toute la lumière soit faite. Il n’est pas indispensable de jouer les vierges effarouchées et de pousser de hauts cris lorsque des questions sont posées : il suffit de produire des pièces, de répondre de manière factuelle aux questions posées.
Espérons que le prochain conseil municipal permettra d’y voir plus clair.
Réservée ? On devait l’acheter ou on pouvait ?
Cadeau ? La ville a donné de l’argent ?
Autorisé une opération immobilière ? on peut voir le permis de construire
Qui a affirmé, sur le fond, qu’il fallait mettre un équipement public à cet endroit ? Vous ? pas entendu.
Qui, chaque fois que la ville achète un terrain, rappelle qu’il faut baisser la voilure, faire des économies? Et la, il fallait acheter?
Vous avez des infos sur un compte de notre maire en Suisse? UBS ou Crédit Suisse ? Si c’est un scoop, je cours sur votre site!
Ou bien c’est juste, comme pour le reste, du flou, de l’amalgame?
C’est pourtant limpide…pour qui veut voir
le maire a autorisé la réalisation d’une opération immobilière sur une parcelle réservée au POS pour un équipement public en août 2012
et il fait régulariser cela un an plus tard par le conseil municipal
tout en feignant d’ignorer l’affaire
pourquoi ce magnifique cadeau ? Marc Arazi a apporté la réponse en conseil municipal
ré écoutez la bande
et si vous trouvez cela normal, il ne nous reste plus qu’à nommer Jérome Cahuzac Premier Ministre
On remarque surtout que vous ne semblez pas capable d’expliquer.
….restons factuel……
“Je ne comprends toujours pas”
on avait remarqué
Laissons, laissons.
Mais bon, vu que vous ne direz jamais que vous vous êtes trompé (dans l’interprétation la plus positive) revenons au sujet de fond.
La ville était-elle obligée d’acquérir ce bien ? En quoi le fait de ne pas l’acquérir est contestable ?
Je ne comprends toujours pas
Il n’y a pas pire aveugle que celui qui ne veut pas voir
laissons faire la justice
Bien !
– L & A : meme adresse, meme gérant, info sur Manageo.fr
– GFLBI : meme adresse, meme gerant, info sur Manageo.fr
On fait quoi la ?
Il faut lire la fiche Kbis
qui sont les associés ?
Ah bon ?
le “Le Bozec Franck” de “Le Bozec Patrimoine” (Siren 411 707 565) et “Le Bozec Franck” de “Sccv 79 Victor Hugo” (siren 488 423 682 00027) ne sont pas la même personne!
Désolé pour cette erreur ! le même nom et la même adresse (1 Avenue De La Motte Picquet 75007 Paris)! On pouvait le croire
“ce monsieur s’est vendu A LUI MÊME”
FAUX lire fiche Kbis
Bref ce monsieur s’est vendu A LUI MÊME un bien. La notion de profit (476K€) est alors pour le moins sujet à méditation.
Mais ce n’est pas le problème. Avant cette levée, la ville devait-elle OBLIGATOIREMENT acheter?
Une petite mise au point
http://bit.ly/16lgUOG
Je dois être débile, mais je ne comprends pas.
Ce que j’ai compris, c’est que dans l’état actuel, la ville peut acheter, mais n’est pas obligée de le faire. Par contre, le propriétaire, lui, peut obliger la ville à acheter.
La ville, et le maire, ne veut pas acheter, et donc veut ôter le risque pour la ville d’être obligée de le faire. Ce qui implique qu’il n’y a pas d’échange financier entre la ville et le propriétaire.
J’ai donc un peu du mal à comprendre ou se trouve le délit.
La suspicion existe. Il est facile de la dissiper : produire les pièces demandées. Bref, attendons le prochain conseil municipal et nous verrons bien ce qu’il en est.
L
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