Chiffres | Val de Marne | 08/01/2014
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Immobilier de bureaux 2013 : le Val de Marne en chute libre

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3d render of morning view to perspective glass buildingAvec 1,8 million de m² de commercialisés en 2013 (source DTZ janvier 2014), le marché des bureaux en Ile-de-France accuse une baisse de 25% par rapport à 2012. Le Val de Marne, lui, baisse carrément de 80%.

En termes de nombre de m2 de bureaux commercialisés en 2013, le Val de Marne se retrouve ainsi bon dernier, avec au total 40 000 m2 de signés contre 161 000 m2 en Seine-Saint-Denis et 776 000 m2 dans les Hauts-de-Seine. Concernant les grandes surfaces, de plus de 5 000 m2, le verdict n’est pas meilleur.  Certes, l’ensemble des transactions de ce type ont chuté de 45% à l’échelle métropolitaine, mais, alors que les autres départements ont acté plusieurs transactions, le Val de Marne se retrouve avec la bulle (voir tableau ci-dessous). Une belle signature, celle de Lidl sur 11 000 m2 à la Silic, a été annoncée au printemps mais avait été signée en décembre 2012.

Surface de bureaux signée en 2013 à Paris et proche couronne

Département Nb total de m2 Dont projets de plus de 5000 m2 Nb de transactions supérieures à 5 000 m2
Paris 686 000 131 000 14
Hauts-de-Seine 776 000 346 000 24
Seine-Saint-Denis 161 000 89 000 8
Val-de-Marne 40 000 0 0
Source  : DTZ/ Janvier 2014

Des projets reportés

«De manière générale en Ile de France, le gabarit des transactions a baissé, passant de 16 000 m2 à 12 000 m2 en moyenne. Le Val de Marne qui avait réalisé des transactions importantes les précédentes années a été particulièrement impacté. Les projets d’envergure n’ont pas disparu pour autant mais sont reportés», analyse Magali Marton, directrice des études chez DTZ, Conseil international en immobilier d’entreprise. «Le territoire a vu les transactions grand compte diminuer de manière importante mais il n’y a pas non plus eu de gros départ. Nous sommes dans une situation de statu quo avec un certain nombre de dossiers qui ne sont pas encore concrétisés», note de son côté Xavier Perreau, responsable de secteur Ile de France Sud chez Silic- Socomie.

Ces dernières année, le département avait additionné plusieurs projets significatifs comme l’installation du LCL à Villejuif,  L’Oréal à Chevilly-Larue ou encore de la signature de plusieurs enseignes de grande distribution comme Casino qui prendra prochainement ses quartiers à Vitry-sur-Seine et Lidl à Rungis, sans oublier le futur siège de Sanofi à Gentilly ou le campus de la Société générale à Fontenay-sous-Bois.

«Avec le ralentissement économique, les opérateurs ont aussi ralenti la production d’immeubles et ne lancent plus facilement de chantier sans s’assurer de leur pré-commercialisation, ce qui contribue à réduire l’offre», ajoute Magali Marton.

A quand un rééquilibrage entre l’Est et l’Ouest parisien ?

Au moins le Val de Marne ne souffre-t-il pas d’une offre surabondante. Le stock disponible du département est de 193 000 m2, contre 519 000 m2 en Seine-Saint-Denis, 731 000 m2 à Paris et 1,643 million de m2 dans les Hauts-de-Seine, département qui affiche un taux de vacance de 12,7% contre 10,2% en Seine-Saint-Denis, 4,5% à Paris et 5% dans le Val de Marne. «La structure de l’offre dans le Val de Marne est plus saine et présente moins de risque de baisse des valeurs locatives», estime Xavier Perreau

 

 

Si l’on se projette à dix ans, les prévisions de répartition géographique de la production témoignent pourtant d’un début de rééquilibrage. Voir schéma ci-dessous. La part du Val de Marne dans la région Ile de France passerait de 8 % dans la période 2000-2012 à 13% dans la période 2013-2022 tandis que les Hauts de Seine descendraient de 43% à 36%. Paris et la Seine Saint Denis seraient à peu près stables et la grande couronne ferait un bon de 14% à 22%.

Repartition production neuve Immobilier Ile de France Credit DTZ

 

Stabilité des valeurs locatives

Concernant les prix du marché, les valeurs locatives dans le Val de Marne se maintiennent,  en moyenne de 284 € le m2 neuf et 165 € le seconde main, avec des variations en fonction de l’emplacement  (secteur très dense proche de Paris type Charenton-le-Pont, Saint-Mandé, zone intermédiaire comme Ivry-sur-Seine, Villejuif, Le Kremlin-Bicêtre… ou encore zone sud plus éloignée mais bénéficiant d’un important potentiel foncier comme Orly-Rungis) et des prestations de l’immeuble (ancien ou neuf, économe en énergie, doté des dernières technologies…). L’accessibilité aux transports figure aussi parmi les premiers critères.

Par rapport au reste de la proche couronne, les valeurs locatives du Val de Marne sont inférieures, la Seine-Saint-Denis se positionnant légèrement au-dessus et la capitale carrément au double. A noter toutefois que ces données correspondent à celles qui sont écrites dans le bail mais ne prennent pas en compte les mesures d’accompagnement de plus en plus souvent proposées par les propriétaires comme des franchises de loyers, qui peuvent constituer des économies de 15 à 30% au niveau de la région.

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