Logements | Accueil Val de Marne (94) Val de Marne | 02/07/2015
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L’Apur livre une analyse détaillée du logement social en Val-de-Marne

L’Apur livre une analyse détaillée du logement social en Val-de-Marne
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Mordacs ChampignyQuand les logements sociaux du département ont-ils été construits? A quel rythme selon les villes? Où? Comment sont-ils situés par rapport aux transports aux communs et aux futures stations? Qui les habite? Quels en sont les principaux bailleurs? 

L’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) a effectué, sur demande du Conseil départemental, une étude détaillée du logement social dans le Val-de-Marne, qui va bien au-delà des simples taux de logements sociaux par ville, dressant un portrait spécifique aux 47 communes du département sur une soixantaine de pages. Retour sur les principaux enseignements de cette étude qui s’appuie sur des données du répertoire du parc locatif social (RPLS) de 2013.

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25,8% de logements sociaux en moyenne en Val-de-Marne

De manière générale, le département prend sa part du logement social en Ile-de-France, qui en compte 13,84% du parc alors qu’il représente 11,26% de la population francilienne. Le taux de logements sociaux dans le Val-de-Marne est de 25,8% (soit 153 260 logements sur 594 616) contre une moyenne régionale de 20,3%. En petite couronne, le département se situe derrière la Seine-Saint-Denis (32,2%) et devant les Hauts-de-Seine (22,9%).

Une répartition inégale

Au sein du département, le poids des logement sociaux est inégalement réparti (de moins de 2% à plus de 60%) en fonction des communes, avec 10 communes en dessous de 10% et 4 au-dessous de 40%.

Repartition logements sociaux Val de Marne Credit image Apur

 

Un taux de vacance de 6,3%

L’étude du fichier RPLS a révélé que 6,3% du parc de logements sociaux du département était vacant. L’Apur précise néanmoins qu’un taux de vacance de 4% est normal, lié aux changements de locataires, et indique que les taux de vacance plus importants peuvent s’expliquer par des projets de rénovation urbaine en cours. Dans le Val-de-Marne, Gentilly et Bonneuil-sur-Marne présentaient un taux de vacances de 11% au moment de l’étude, tandis que Cahan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Ivry-sur-Seine, L’Haÿ-les-Roses, Maisons-Alfort et Thiais présentaient un taux de vacance inférieur à 4%.

Un quart des logements sociaux en politique de la ville

31 000 des 153 260 logements sociaux du département, soit environ 20%, sont situés dans les nouveaux quartiers prioritaires politique de la ville définis en juin 2014 et qui concernent 22 communes.

Carte politique de la ville et  logements sociaux Val de Marne Credit image Apur

 

Peu de grands ensembles

L’Apur n’a recensé que 23 grands ensembles de plus de 200 logements dans le département, dont 12 rien qu’à Vitry-sur-Seine, 3 à Arcueil dont le plus gros du département avenue Lénine, avec 1355 logements, 3 à Ivry-sur-Seine, et 1 à Gentilly,  Champigny-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois, Fresnes et Villeneuve-Saint-Georges. Les deux-tiers du parc social se répartissent dans des résidences de 10 à 50 logements.

Plus de chômage dans les grands ensembles

Dans son étude, l’Apur a identifié les quartiers de logements sociaux, au niveau de l’IRIS,  (échelle statistique fine de l’INSEE, Institut National de la Statistique, le Val-de-Marne compte 472 IRIS), qui présentent le plus fort taux de chômage (+ de 15% des actifs), et constaté qu’il s’agissait des quartiers concentrant le plus de grands ensembles au-delà de 100 logements sociaux.  Il s’agit aussi de ceux où il y a le plus de familles monoparentales.

Les Grands ensembles du Val-de-Marne

Les opérations de renouvellement urbain rajeunissent le parc

Si la majorité des logements sociaux ont été construits des années cinquante à la fin des années soixante-dix, comme le reste de la banlieue, plusieurs villes ont accueilli leur part de logements sociaux de manière plus récente. Ainsi  7% des logements sociaux ont-ils été mis en service entre 2008 et 2012. Un taux plus important que dans les autres départements de proche couronne mais inférieur à la moyenne de ceux de grande couronne. Dans 6 communes, ce taux est même supérieur à 10 %, à savoir Créteil (26%), Limeil-Brévannes (23%), Choisy-le-Roi et Fresnes (13%) et Vitry-sur-Seine et Thiais (10%). L’apur explique ces taux importants en raison des opérations de rénovation urbaine, sauf pour Choisy et Fresnes. 660 logements ont par exemple été démolis à Vitry-sur-Seine depuis 2008.

Les logements sociaux moins bien desservis par les transports en commun

Alors que 40% des logements du département sont situés à moins d’1 km d’un gare ou station de RER ou 500 m d’un métro ou tramway, c’est seulement le cas de 20% des logements sociaux. Cette situation devrait s’améliorer avec les futures gares du Grand Paris Express et autres projets en cours mais l’Apur indique que la moitié du parc social restera loin des transports, particulièrement dans les quartiers sud de Créteil, à Bonneuil-sur-Marne, Villeneuve-Saint-Georges, Valenton, Limeil-Brévannes, dans la partie sud de Cachan, à Fresnes, sur le plateau de Champigny-sur-Marne, Chennevières-sur-Marne et Le Plessis-Trévise.

Carte accessibilité aux transports des logements sociaux Val de Marne Credit image Apur

Un loyer médian variable en fonction de villes

A l’échelle du Val-de-Marne, le loyer médian (à ne pas confondre avec le loyer moyen, le loyer médian partage exactement en deux la population qui paie plus cher et celle qui paie moins cher) est de 6,10 euros le m2 et 17 % du parc a un loyer inférieur à 5 euros le m2. Toutefois, dans 4 des 25 communes disposant d’un important parc, plus de 30% des logements sociaux ont un loyer inférieur à 5 euros le m2. A Villeneuve-Saint-Georges, c’est le cas de 52% du parc, 32% à Champigny-sur-Marne, 31% à Arcueil et 31% à Bonneuil-sur-Marne. Alors que 12% des logements sociaux du département ont un loyer supérieur à 8 euros le m2, 3 communes au parc social important dépassent nettement cette proportion : Le Kremlin-Bicêtre (32%), Charenton-le-Pont (23%) et Chevilly-Larue (20%).  Pour rappel, les logements sociaux se répartissent principalement en trois catégorie  PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration), PLUS (Prêt locatif à usage social) et PLS (Prêt locatif social) , allant de 5-6 € (pour le PLAI) pour les foyers aux plus bas revenus  (maxi 2 smics pour un foyer de 4 personnes) à 12-13 €  (PLS) du m2 mensuel pour des revenus allant jusqu’à 5 000 € mensuels pour un foyer de quatre personnes. Sans surprise, l’écart des loyers diffère en fonction des villes, plus important dans les communes de très proche couronne au foncier plus cher.

Qui habite dans les logements sociaux ?

L’Apur dresse également un portrait des locataires, en situant la statistique avec l’ensemble des habitants du département afin de pouvoir établir une comparaison. Ainsi apparaît-il une proportion plus importante du nombre de familles avec enfants, de l’ordre de 46% contre 38%. L’Apur pointe également le fait que les foyers mono-parentaux (17% des 46% de familles avec enfants) sont deux fois plus importants dans le parc social, ce qui peut en effet s’expliquer financièrement. Et l’Apur de noter que ce taux progresse plus vite que dans l’ensemble du parc de logements. Les locataires immigrés, qui représentent 29,2% des ménages locataires du parc social, sont aussi un peu plus représentés que dans le parc total de résidences principales du département au sein duquel ils ne comptent que 22,5%. Ce qui peut là aussi s’expliquer par des raisons financières. Toujours pour ces raisons, les employés et ouvrier sont aussi surreprésentés dans le parc social, de l’ordre de 65% contre 42%. En bref, il y a plus de gens pauvres dans l’habitat social, comme en témoigne le revenu médian des locataires, de l’ordre de 14 061 euros par an contre 21 437 euros. Ceci diffère toutefois en fonction des villes et du type de logements sociaux proposés (PLAI, PLS, PLUS, cf paragraphe précédent), comme le montre la carte ci-dessous.

Carte revenu annuel median des logements sociaux Val de Marne Credit image Apur

80 bailleurs sociaux dont 2 principaux

Si l’Apur recense 80 bailleurs sociaux dans le département, c’est l’OPH du Val-de-Marne, Valophis Habitat qui gère le parc le plus important, à savoir 19% des logements, devant l’Immobilière 3F qui en gère 11%. L’Apur note qu’un tiers des logements sociaux sont gérés par un office communal.

Les locataires ne déménagent pas souvent

Durant l’année prise pour cible de l’étude, 2012, le taux de rotation n’a été que de 6%, conforme à la moyenne francilienne mais faible par rapport à la décennie précédente. Ainsi, 21% des locataires de logements sociaux  du Val-de-Marne y résident depuis plus de 20 ans, 24 % entre 10 et 19 ans, 20% entre 5 et 9 ans et 28% entre 0 et 4 ans.  Les taux de rotation se sont en revanche révélés plus élevés à Cachan (9%) et Chevilly-Larue (11%).

rotation logements sociaux Val de Marne Credit image Apur

Pour aller plus loin, télécharger l’étude complète depuis le site Internet de l’Apur.

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