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Grand Paris | Paris | 06/10/2015
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L’immobilier frémit inégalement autour des gares Grand Paris Express

L’immobilier frémit inégalement autour des gares Grand Paris Express
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Alors que la petite couronne s’apprête à accueillir le métro Grand Paris Express (GPE) à partir de 2022, l’impact sur les marchés fonciers, toujours en baisse, reste encore faible sur la période 2011-2014, selon  l’Observatoire régional du foncier (ORF) qui dévoilait ce jeudi 1er octobre une note de conjoncture intégrant pour la première fois un focus sur les gares du GPE.

En 2014, 6100 opérations ont été réalisées dans un périmètre de 800 mètres autour des futures gares du GPE, contre 8200 en 2011, soit une baisse de 25%, ne créant pas d’exception dans un marché atone. Une diminution qui s’explique aussi par les élections municipales de 2014 qui ont retardé certaines prises de décision ainsi que par l’incertitude des implantations précises des gares. Pour précision, les données de l’ORF sont celles de 2011 et 2014 et ne prennent pas en compte 2012 et 2013.

Des disparités entre les gares

Dans le détail toutefois, certains pôles gare, à savoir les périmètres compris dans un rayon de 800 mètres autour des futures stations du GPE, concentrent davantage de transactions que d’autres. Ainsi 17 quartiers (un quart des gares) concentrent 60% des transactions effectuées en 2014, dont 8 rien que sur la ligne 15 Ouest Pont de Sèvres-Saint-Denis qui compte au total 11 stations.  Dans ce secteur qui passe notamment par La Défense et Nanterre où se concentre un maximum d’activité économique,  les prix des transactions y sont compris entre 4 000 €/m2 à 6 000 €/m2, en progression de 10 % en moyenne. À l’inverse, 35 quartiers de gare (la moitié) se contentent de 10 % des transactions. Cette moitié de gares correspond à trois secteurs : la seconde couronne au nord (ligne 17 et 16 au-delà de La Courneuve-six-routes) ,  la seconde couronne au sud (ligne 18 et sud de la ligne 14) et une partie des stations à l’Est, à la fois sur la 15 Sud et la 15 Est.  Les prix des transactions y sont aussi plus bas, entre 2 000 €/m2 et 4 000 €/m2 .

Si l’attractivité de l’Ouest apparaît sans surprise, les écarts observés dans la partie Est sont intéressants à noter. Ainsi constate-t-on une augmentation des ventes et des prix (15%) à Clichy-Montfermeil. Villejuif-IGR connaît également un doublement de ses transactions. Concernant les prix, près de la moitié des pôles gares connaissent des prix sensiblement identiques ou inférieurs au reste de leur commune. C’est le cas à Champigny-Centre, avec un m² vendu entre 2000 et 4000 euros , en moyenne de -15% par rapport à la commune, de  Val-de-Fontenay, de Chevilly-Trois Communes et de Créteil l’Echat. Une dizaine de pôles voient en revanche les prix des appartements s’envoler en proche couronne : notamment à la  mairie d’Aubervilliers, à Maison-Blanche, Le Perreux-Nogent, Kremlin-Bicêtre-Hôpital,  mais aussi Villejuif IGR, Clichy Montfermeil ou même en plus lointaine couronne, Massy-Palaiseau. »Ces évolutions semblent liées à des ventes de programmes immobiliers précis car on constate une hausse des prix de vente du quartier de la gare par rapport au prix de la commune l’année où les ventes sont importantes. Lorsque le pic des ventes est passé, les prix du quartier de gare reviennent au niveau communal », prévient toutefois la note de l’Orf.

Ci-dessous les ventes et prix moyens des appartements autour des gares du Grand Paris (2014), et la comparaison des prix avec ceux des communes limitrophes

transactions GPE ORF 2015
Sources : Paris Notaires-Ile-de-France, base BIEN 2014 © ORF

Concernant les transactions foncières, portant sur des parcelles, bâties ou non, les transactions autour des gares n’échappent pas à la baisse générale du marché francilien,en baisse de 20% par rapport à 2011.  1507 transactions foncières ont été enregistrées dans le périmètre des 800 mètres autour des gares du Grand Paris Express (hors de Paris centre) en 2014, pour une assiette foncière de 126 ha et un volume financier de 2,4 milliards d’euros. Les ventes de terrains portent essentiellement sur des parcelles de taille modérée.  83 % se situent entre 100 et 1000 m2. Elles se concentrent au sud et à l’est, autour de la ligne 15. 95 transactions concernent des parcelles de plus de 1 000 m2 et 47 de plus de 5 000 m2.

Le secteur public possède 44% du foncier autour des gares

A noter aussi que, alors que le secteur public ne possède que 20% de la propriété foncière en Ile-de-France, il est propriétaire de 44% des terrains autour des gares du GPE. En dehors des gares proches des aéroports, du MIN de Rungis , le parc des expositions, de sites industriels  (Aulnay, Les Grésillons) ou des grands pôles d’affaires (Pont de Sèvres, St Quentin Est, Orsay-
Gif ou Noisy le Grand),  les collectivités locales possèdent quelques 35% du foncier dans les 800 m des gares, l’Etat se situe en dessous de 10 % (sauf à La Courneuve, Chevilly-trois communes,
Suresnes-Mont Valérien et Sevran-Livry où il dépasse les 10%) et les organismes HLM possèdent 6 % des surfaces, notamment au nord  (Les Agnettes, Bobigny-Drancy, Fort d’Aubervilliers, la Courneuve) et au sud, au croisement des lignes 14 et 15 (Villejuif, Vitry, Le Vert de Maisons).

Ci-dessous la répartition de la propriété foncière par grand type de propriétaires dans une zone de 800 m autour des gares du Grand Paris en 2013

propriete fonciere GPE

Source : Fichiers fonciers MAJIC DGFIP 2013 – SGP © ORF

Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB • Mise en forme et fonds cartographiques : IAU îdF

Télécharger la note de conjoncture complète de l’ORF.

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