Logements | Val de Marne | 19/01/2015
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Villes en constat de carence de logement social: qu’est-ce que ça change?

logement saint-maurSix villes du Val de Marne ont fait l’objet d’un arrêté de carence par la préfecture fin 2014 pour n’avoir pas respecté leur engagement triennal de rattrapage pour parvenir au taux de 25% de logements sociaux d’ici à 2025, conformément à la loi. Explications et conséquences

Les six communes épinglées sont Ormesson-sur-Marne (dernière ville du département en termes de logements sociaux avec un ratio de 1,80% au 1er janvier 2013, voir tous les taux par ville), Périgny-sur-Yerres (avant-dernière avec 5,50%), Saint-Maur-des-Fossés (également dans le peloton de queue avec 7%), Saint-Mandé (10,9%), Nogent-sur-Marne (11,9%) et Bry-sur-Marne (15%). Au total, 19 des communes du département soumises à la loi SRU ne disposent pas des 25% de taux de logements sociaux dans leur commune mais les autres ont tenu leur engagement triennal de rattrapage.

Pour rappel, les prochains plans triennaux doivent permettre d’atteindre l’objectif dans les modalités suivantes :
2014-2016 25% des logements locatifs manquants
2017-2019 33% des logements locatifs manquants
2020-2022 50% des logements locatifs manquants
2023-2025 100%des logements locatifs manquants

En 2011, huit communes avaient été mises à l’amende (Le Perreux-sur-Marne, Marolles-en-Brie, Ormesson-sur-Marne, Périgny-sur-Yerres, Rungis, Saint-Maur-des-Fossés, Santeny et Villecresnes).

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Conséquences sur le plan financier

Financièrement, les communes qui doivent déjà d’acquitter d’une pénalité équivalente à 20% du potentiel fiscal habitant par logement manquant, peuvent voir cette somme majorée par la préfecture jusqu’à 500%. Dans le Val de Marne, la majoration n’a été que jusqu’à 200%. Les communes peuvent toutefois déduire leurs subventions pour surcharge foncière destinées au logement social de cette pénalité l’année N+2. En attendant, l’amende est directement prélevée de la DGF (Dotation globale de fonctionnement versée par l’Etat pour contribuer au financement des collectivités).

Penalités 2 logements sociaux 2015 villes 94

Conséquences sur le plan de l’urbanisme local

Sur le plan urbanistique, le constat de carence transfère le droit de préemption du maire au préfet et toutes les DIA (Déclarations d’intention d’aliéner, formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres où existe un droit de préemption) doivent être transmises en préfecture. Par ailleurs, toute construction d’immeuble de plus de 12 logements et 800 m2 de superficie doit comporter au moins 30% de logements sociaux et le développement de logements sociaux par la commune doit comprendre au moins 30% de logement en PLAI (logement social le plus accessible pour les personnes à faible revenu) et pas plus de 30% de logements sociaux en PLS (plus cher).

Volonté politique locale

Sur le papier, ces mesures drastiques sont incitatives. Sur le terrain, le rééquilibrage n’a rien d’automatique. Même aux forceps, il n’est pas facile de réorienter la mixité de logements après des années, alors que le foncier est déjà densément occupé autour de la capitale et hors de prix, sans compter avec la volonté politique des élus dont beaucoup de ceux des communes concernées ont fait campagne sur une maîtrise de leur urbanisme et du taux de Sylvain Berrioslogements sociaux. Et ils n’ont pas l’intention de changer de braquet. «Les objectifs de la loi ne sont pas ceux de Saint-Maur, pose ainsi son député-maire UMP, Sylvain Berrios. La ville n’a pas de passé industriel. Il n’y a pas de friche disponible et la densité à Saint-Maur-des-Fossés est égale à la celle de Champigny. La ville est déjà entièrement bâtie», justifie l’élu.  A Nogent-sur-Marne aussi, le maire UMP, Jacques JP Martin, a toujours promis à ses électeurs de conserver un taux à 12%. A Ormesson encore, ville la plus en retard du département avec moins de 2% de logement social, le conseiller d’opposition Front National Alexandre Pallares a immédiatement réagi au constat de carence par un communiqué en refusant une «construction irraisonnée de logements sociaux» que l’élu associe à de « l’immigration massive« ,  réclamant au passage «la priorité d’accès aux Ormessonnais dans les potentiels futurs logements sociaux.»

Recours des riverains

Au-delà des élus,  les riverains ne sont pas les derniers à s’opposer aux constructions en allant au tribunal. «Nous avions un projet pour atteindre les 25% demandés par la loi en Jean-Pierre Spilbauer2025 et avons toujours tenu nos engagements triennaux, cela m’a suffisamment été reproché par mes adversaires lors des élections municipales ! souligne Jean-Pierre Spilbauer, maire divers droite de Bry-sur-Marne. Mais nous avons cette fois été confrontés à des incidents de parcours dont un recours des habitants contre l’un des projets, à la suite duquel le bailleur social a abandonné », détaille le maire. A Nogent aussi, Jacques JP Martin évoque un recours juridique sur un projet (le 69 rue des Héros Nogentais) mais aussi une maitrise du foncier plus longue que prévue sur des terrains appartenant à l’Etat du côté du RER E.

Foncier disponible

A Périgny, pourtant en zone péri-urbaine, le maire UMP Georges Urlacher, défend ses maraîchers. «Nous n’avons plus un pouce de terrain de constructible. L’espace agricole de Georges Urlacherla commune est protégé et reconnu comme tel dans le Schéma directeur de la région (Sdrif). Sauf à renoncer à la politique de maintien de l’activité agricole que nous menons dans la commune depuis 45 ans, il n’y a pas d’issue», démontre l’édile qui s’agace contre un double discours de l’Etat le félicitant d’un côté pour la préservation de son espace agricole et le sanctionnant de l’autre pour non-respect de la loi SRU. «En dehors de l’espace agricole, nous n’avons attendu la loi pour densifier notre centre-ville mais celui-ci est inscrit à l’inventaire départemental. Nous sommes soumis aux recommandations des Architectes des bâtiments de France. En outre, il y a peu de transports publics. Si nous doublons le nombre d’habitants, ce-sont 2000 voitures de plus sur la route !», poursuit le maire.

Que peut le préfet ?

Face à ce constat, que peut le préfet ? «Nous sommes déjà soumis à un constat de carence depuis 2010 mais le préfet n’a jamais préempté quoi que ce soit car il est difficile de trouver un bailleur social pour construire quelques logements seulement», témoigne Georges Urlacher. «Saint-Maur était déjà en constat de carence et le préfet avait le droit de préemption mais il a réalisé deux fois moins de logements sociaux durant cette période que la précédente, cela montre que celle loi et les sanctions ne fonctionnent pas. Rien n’est possible sans le maire, la seule façon d’avancer est de conjuguer nos efforts», insiste également Sylvain Berrios. A Nogent en revanche, le maire pense au contraire que la Jacques JP Martinsituation de carence va faciliter les choses. «L’Etat peut préempter plus facilement que la commune confrontée aux recours des riverains. Il peut même exproprier. Cela devrait donc accélérer les projets et nous aider.» Dans les villes qui étaient concernées par le constat de carence ces dernières années, plusieurs projets ont toutefois été menés à bien. En 2013 par exemple, six arrêtés de délégation du droit de préemption urbain ont été pris pour construire des futurs logements au Perreux-sur-Marne (48 logements à réaliser par Valophis et l’immobilière 3F sur 3 sites) et à Saint-Maur-des-Fossés ( 27 logements à réaliser par L’immobilière 3F et Le Logement Français également sur 3 sites).

Une charge financière à intégrer au budget

Financièrement, l’addition est assez salée pour certaines communes, jusqu’à 3,5 millions d’euros à Saint-Maur-des-Fossés, même s’il il reste possible de déduire la surcharge foncière investie dans du logement social dans son exercice N+2. «J’ai inscrit l’intégralité des 3,5 millions d’euros à la section investissement pour financer du logement accessible pour les jeunes Saint-Mauriens», déclare ainsi Sylvain Berrios, confiant dans la récupération de la somme. «Sur un budget de fonctionnement de 2,1 millions d’euros, 340 000 euros n’est pas une somme négligeable», calcule Georges Urlacher.

Des projets malgré tout

Bon gré malgré, les projets avancent un peu, chaque élu voyant les choses à sa façon. «Je souhaite réhabiliter le logement insalubre et développer les résidences étudiantes, mais je veux respecter le droit de propriété. Agir autrement serait inconstitutionnel. Les quartiers pavillonnaires doivent rester ainsi. Du reste, il n’y a pas que des pavillons à Saint-Maur, deux tiers des habitants vivent dans un logement collectif», détaille Sylvain Berrios. Concrètement, la ville prévoit une centaine de logements étudiants d’ici septembre 2015 dans le vieux Saint-Maur, une résidence de 23 logements familiaux avec Pôle Emploi en rez-de-Chaussée et encore un projet de 20 logements avenue de la République avec les services sociaux et logements de la ville en rez-de-chaussée, porté par la Saiem ou l’OPH de la commune. «Pour montrer notre bonne volonté, nous avons lancé une étude avec le CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement) pour définir, si l’Etat nous oblige à appliquer strictement la loi, sous quelle forme faire évoluer Périgny, annonce de son côté Georges Urlacher. Nous sommes partis de zéro il y a dix ans et nous allons avoir 70 logements», précise le maire à qui il est demandé de construire 47 logements dans la nouvelle période triennale. A Bry et Nogent, les élus sont confiants dans la tenue de leur objectif. «Nous avons désormais une résidence dont le permis est signé, un second projet en cours de réalisation et un autre projet de résidence étudiante. Au final, nous sommes largement au-delà des objectifs», insiste Jean-Pierre Spilbauer qui a déposé un recours gracieux auprès du préfet pour contester le constat de carence qu’il trouve non mérité. «Nous venons d’avoir le conventionnement de 80 logements alors que nous n’avions qu’un retard de 60 logements sur l’objectif», rassure également le maire de Nogent. A Saint-Mandé aussi, des projets sont sur les rails, avec 120 logements sur l’emprise de l’hôpital Bégin et 148 logements sur le 182 Galliéni avec le groupe Paris Habitat.

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