Immobilier de bureaux en Val-de-Marne: le territoire T12 a le vent en poupe

Au 31 décembre 2015, le Val-de-Marne concentre un peu plus de 7% du parc de bureaux de la région (environ 4 millions de m2 sur environ 55 millions de m2), contre 25 % pour les Hauts-de-Seine. En termes d’offre disponible, le département compte pour 7,5% des 4 millions de m2, soit environ 300 000 m2 (répartis en 250 programmes), en progression de près de 15%.

Beaucoup de petites surfaces, une offre essentiellement locative

Sur cette offre d’environ 300 000 m2, 16% correspondent à des programmes neufs (un peu moins de 50 000 m2, soit 10 des 250 programmes), une moyenne légèrement inférieur à l’Ile-de-France (19%). Les dernières grosses livraisons de programmes neufs concernant Askia- Coeur d’Orly (17 000 m2) , Quebec du parc Icade Rungis(11 000 m2) et Horizon à Créteil (3500 m2). Concernant les surfaces, la majorité des programmes présentent des surfaces divisibles minimum inférieures à 1500 m2.  38 programmes disposent de surfaces comprises entre 1500 à 5000 m² et 10 au-dessus de 5 000 m2. L’offre est essentiellement locative, à hauteur de 92%. “Cette proportion extrêmement élevée peut s’expliquer notamment par le fait que les programmes sont détenus par des propriétaires institutionnels qui n’ont pas vocation à vendre leur patrimoine“, souligne l’étude. Le taux de vacances des bureaux val-de-marnais disponibles, 7,32%, est comparable avec celui de la région (7%). 627 000 m² sont également en cours de programmation don 87% en attente de pré-commercialisation.

Le T12 concentre une proportion de plus en plus importante des bureaux

Géographiquement, les deux villes qui concentrent le plus de surfaces de bureaux  disponibles sont Rungis et son vaste parc immobilier,  qui dispose de 53 000  m2 répartis sur 23 programmes  dont 22% de neuf, et Ivry-sur-Seine, qui dispose de 46 000 m2 répartis sur 34 programmes.  Suivent Créteil (22 000 m2), Fontenay-sous-Bois, Vitry-sur-Seine, Gentilly, Arcueil, Chevilly-Larue, Orly. Cette répartition géographique fait du territoire T12 le plus dense en immobilier de bureaux, qui concentre à lui seul 66% des de l’offre disponible du département (soit environ 200 000 des 300 000 m2), contre 21% pour le T10 (62 000 m2) et 13% pour le T11  (38 000 m2). Le T12 concentre également la moitié des m2 de bureaux déjà construits (2 millions de m2, sans compter les 6 communes de l’Essonne qui ajoutent 200 000 m2), contre 1,2 millions m2 pour le T10 et 711 000 m2 pour le T11. Cette prépondérance du T12 se retrouve également, de manière encore plus forte, dans les programmes futurs. Le territoire y concentre 80% de l’offre prévisionnelle, soit 480 000 m2 en perspective, avec des gros projets comme City Seine à Confluence, qui rêve d’accueillir le Conseil régional, le développement urbain des Ardoines à Vitry-sur-Seine et l’extension des parcs de bureaux à Orly (Coeur d’Orly) et Rungis (parc Icade). En face, le T11 ne compte que pour 6% (38 000 m2) et le T10 pour 15% (92 000 m2). Le taux de vacances est aussi le plus fort dans le T12 (9,31% contre un peu plus de 5% dans les deux autres territoires). Concernant les valeurs locatives, le T12 se positionne de manière très compétitive par rapport à l’autre côté du périph, avec une moyenne de 175 € le m2 contre 490 €/m² pour du neuf et 410 €/m² pour du second marché dans la capitale.

Le T11 dispose d’un seul grand pôle tertiaire à Créteil

Bien que territoire de la ville préfecture, Créteil, le T11, qui regroupe également le plateau briard et le Haut-Val-de-Marne, est le moins tertiaire des territoires car l’offre est essentiellement concentrée sur Créteil, et légèrement sur Alfortville et Boissy-Saint-Léger. C’est aussi celui dont la valeur locative moyenne est la plus faible, de l’ordre de 133 € le m2 contre 175 € le m2 dans le T12 et 198 € le m2 dans le T10.

Peu de neuf mais des prix plus élevés dans le T10

Essentiellement localisé dans les communes proches de Paris, le T10 manque d’offre neuves (seulement 4% des 62 000 m2 disponibles contre environ un cinquième dans les deux autres territoires). Cela ne l’empêche pas de concentrer les valeurs locatives les plus élevées du département, approchant les 200 € le m2, tout en restant largement en deçà des prix intramuros (Paris rive droite Est : 375 €/m² neuf et 315 €/m² second marché en moyenne).

Télécharger l’étude réalisée avec l’Odime 94. Cette étude s’intéresse également aux activités mixtes et aux entrepôts.