Urbanisme | | 28/09/2016
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Ces villes qui créent leur charte promoteur en Val-de-Marne

Ces villes qui créent leur charte promoteur en Val-de-Marne

Prix de vente du logement au M2, information prioritaire sur le lancement de la commercialisation aux habitants de la ville, intégration d’un certain pourcentage de logements sociaux, qualité environnementale de la construction, éclairage naturel des pièces, fonctionnalité des parties communes, insertion dans le paysage urbain… autant de contraintes envers les promoteurs  de programmes immobiliers que les villes inscrivent tour à tour dans des chartes.

Après Nanterre, Paris, Romainville, Pantin, Montreuil, Vitry-sur-Seine…  c’est au tour de Fontenay-sous-Bois d’en adopter le prioncipe, à l’occasion de son Conseil municipal du 29 septembre. Triple objectif : maîtriser les prix, veiller à la qualité des constructions et faciliter les relations entre ville et promoteur sur les dossiers.

Les prix moyens au m² (surface habitable) de vente des appartements ont presque doublé sur la ville entre 2005 et 2015. Cette augmentation est supérieure à l’inflation des prix observée sur la même période (+13%). Aussi, afin de permettre aux Fontenaysiens et aux plus modestes de continuer à pouvoir se loger sur la ville, l’opérateur doit s’engager à maîtriser les coûts“, motive par exemple la charte, qui demande au promoteur une fiche détaillée de son étude de marché pour chaque programme, tenant compte du PLH de la ville, et la possibilité de discuter de cette fiche. Sur 13 pages, le document détaille également les différentes contraintes d’insertion paysagère, de qualité environnementale de construction, de gestion du tri sélectif des déchets… La charte impose en outre une clause d’insertion, réservant au moins 5% du nombre total d’heures travaillées à l’insertion professionnelle de publics en difficulté à trouver un emploi, avec un recrutement prioritaire des Fontenaysiens. “Nous sommes partis des besoins de la ville et des habitants pour élaborer cette charte“, explique-t-on au cabinet du maire.

Les exemples de Vitry-sur-Seine et Ivry-sur-Seine

Avant Fontenay, d’autres communes ont déjà mis ce type de charte en place. A Vitry-sur-Seine par exemple, une charte a été signée en novembre 2013 avec une trentaine de promoteurs, qui impose 40% de logements sociaux pour les projets de plus de 2000 m2 de surface de plancher, un prix conseillé maximum de 3600 € HT le m2, parking et annexes compris, et un prix plafond de 4020 € le m2, une proportion minimum de logements de grande taille, des espaces de rangement, et encore une information prioritaire sur la commercialisation aux Vitriots. “Cela permet de fluidifier les discussions avec les promoteurs, et ces derniers ont volontiers accepté de signer la charte. Les prix sont cohérents et permettent de vendre les programmes“, indique-t-on au cabinet du maire de Vitry-sur-Seine, précisant que cette charte s’applique au secteur diffus et non aux Zac (zone d’aménagement concerté). A Ivry-sur-Seine, il n’y a pas de charte promoteur mais une charte qualité habitat, ce qui n’empêche pas la commune de négocier avec les promoteurs pour maîtriser les prix et faire aussi valoir l’emploi local.

Les promoteurs se rebiffent

Si localement, les promoteurs ne rechignent pas à signer les chartes, ils s’en plaignent néanmoins de manière collective, et ont poussé un coup de gueule au printemps dernier, via leur Fédération des promoteurs immobiliers (Fpi), laquelle a refusé de signer la charte de Nanterre et dénonçant l’illégalité de clauses qui dépassent les règlements établis par les PLU (Plan local d’urbanisme), les contraintes légales de construction ou encore donnent la priorité aux habitants de la ville. La Fpi a également dénoncé une obigation tacite des promoteurs à signer cette charte, sauf à ne plus pouvoir travailler avec les villes. En juin, le préfet de région, Jean-François Carenco,  a pris la défense des promoteurs à l’occasion d’un Comex logements, indiquant s’élever “avec vigueur contre ces pratiques qui ont pour effet de détourner la loi et peuvent donner lieu à un chantage à l’égard des constructeurs : pas de signature de la charte locale, pas de permis de construire” et précisant qu’il n’hésiterait pas à déférer ces documents au juge administratif. “En effet, plusieurs centaines de logements sont aujourd’hui bloqués en Île-de-France en raison de ces chartes locales illégales“, a appuyé le préfet. De quoi faire bondir la ville de Vitry. “Selon le Préfet de Région, cette charte bloquerait la construction de logements. C’est faux ! Elle n’empêche aucune construction de logements sur la ville. Elle permet en revanche que ces logements soient de qualité, beaux, respectueux de l’environnement et accessibles au plus grand nombre. Vitry-sur-Seine est une des villes d’Ile-de-France qui réalise le plus d’efforts dans la construction de logements neufs, diversifiés de la Métropole. En 10 ans (2007/2017), nous aurons construit plus de 8 500 logements dont 40% de logements sociaux. Combien de communes peuvent se prévaloir d’un tel bilan ?“, a alors réagi la municipalité

Débat à Fontenay

Alors que le projet de charte doit être adopté lors du Conseil municipal de ce jeudi 29 septembre, le groupe d’opposition LR-UDI votera en revanche contre. “C’est un leurre. Comme lors du vote du PLU, on veut faire croire à une ville apaisée alors que dans le même temps nous votons des projets qui vont bétonner la ville, du côté des Alouettes et du Péripole. Il existe des outils légaux : ce-sont le PLU, l’Avap (aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou encore les Architectes des bâtiments de France (ABF). Cette charte n’a aucune valeur juridique. Bien sûr les promoteurs la signeront pour faire une belle photo, puisque cela ne les engage pas”, s’agace Gildas Lecoq, président du groupe d’opposition. “De toutes façons, il est difficile de faire passer un projet sans l’accord d’une ville, reprend-on en mairie de Fontenay. L’idée de cette charte est contraire de faciliter les échanges.” Dans la salle ce jeudi, quatre élus d’autres communes ayant mis en place des mesures similaires seront présents : Anne-Laure Perez, première adjointe au maire de Gennevilliers en charge des questions d’urbanisme et d’aménagements, Romain Marchand, premier adjoint au maire d’Ivry en charge du développement urbain et économique, Yasmine Boudjenah, première adjointe à la maire de Bagneux en charge des questions d’aménagement et de développement durable et Gaylord Le Chequer, adjoint au maire de Montreuil en charge de l’aménagement durable, de l’urbanisme et des grands projets.

La signature publique avec les promoteurs se tiendra en novembre.

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