Logements | Val de Marne | 05/01
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Grandes manœuvres autour des offices HLM pour se prémunir du Grand Paris

Fin 2017, les offices HLM des villes devront se rattacher aux territoires du Grand Paris. Inquiets d’une distanciation entre les locataires et les décisionnaires et d’une perte accrue de la maîtrise dans les attributions, certains maires ont trouvé la parade de différentes manières tandis que d’autres espèrent encore une évolution de la loi. 

Parmi les solutions mises en place pour éviter un transfert de l’OPH au territoire  : la revente à des Sem (société d’économie mixte) ou des bailleurs sociaux maison détenus majoritairement par la commune. Plusieurs villes ont aussi choisi des grands bailleurs sociaux, sans participation de la ville dans la gouvernance mais avec des garanties.

A Maisons-Alfort, un bailleur social maison

« Le logement est une affaire de proximité et constitue un élément important de l’attente des habitants, qu’il s’agisse des questions de rénovation, de la gestion des parties communes, de la politique de loyer, des charges d’attribution… Il faut une distance très courte entre l’organisme et les locataires et je suis totalement opposé au fait que ces questions soient regroupées au niveau des territoires et de la métropole, pose Michel Herbllon, député-maire LR de Maisons-Alfort. J’ai déjà vécu les organismes tentaculaires qui gèrent des dizaines de milliers de logements depuis Paris sans gestion de proximité! C’est la deuxième année que nous n’augmentons pas les loyers, je suis sûr que si c’était géré au niveau de la métropole, cela ne serait pas le cas. »  Afin de garder la main, la commune a donc pris les devants. Dans un premier temps, elle a transformé la Sem (Société d’économie mixte de la ville détenue à 51% par la commune et le reste par la Caisse des dépôts et consignations) qui gérait le quartier des Planètes en Entreprise sociale pour l’habitat (Esh). C’est cette société, détenue majoritairement par la ville, aux côté de la CDC et de la région,  qui va ensuite absorber l’office HLM. Les autorisations préfectorales ont d’ores et déjà été accordées et la ville attend désormais l’agrément ministériel dans les prochaines semaines.  L’opération concerne 3 000 logements sociaux sur les 8000 que compte la commune (25% des logements), et qui appartiennent à  16 bailleurs sociaux différents. « Dans le quartier des Planètes, situé sur les bords de Marne près de Créteil, il y a environ 900 logements sociaux, dont une partie était gérée par la Sem et l’autre par l’OPH, il y aura désormais une unité dans la gestion« , ajoute l’édile. Une opération dénoncée par la conseillère d’opposition PS Sophie Gallais, comme un contournement de la Loi Alur.

Créteil choisit la Sem

A Créteil, c’est dès 2015 que le député-maire PS de la ville, Laurent Cathala, a impulsé la fusion entre la Sem locale (la Semic) et l’OPH Créteil Habitat. Le patrimoine de l’OPH a ainsi été vendu à la Semic dès avril 2015, avec au passage une augmentation de la participation de la commune dans le Conseil d’administration, passant de 51% à plus de 70%.

Joinville et Vincennes ont opté pour des grands bailleurs sociaux

A Joinville-le-Pont, c’est à l’entreprise sociale pour l’habitat Logirep, que la commune a cédé son OPH fort de 1437 logements. L’entreprise, qui gère 38 000 logements, est une filiale de Polylogis (75 000 logements), un groupe qui appartient à la société d’économie mixte Adoma (Etat et Caisse des dépôts), les banques Crédit mutuel et Crédit coopératif et la coopérative européenne Lhedco. Pour le maire LR de la ville, Olivier Dosne, l’objectif est le même : « éviter le rattachement de l’OPH à la métropole et conserver la proximité ».  Alors que l’OPH présente un excédent brut annuel de 2 millions d’euros, l’édile indique avoir obtenu dans sa négociation la garantie d’engagement de 30 millions de travaux sur l’ensemble du patrimoine en plus des travaux de réhabilitation déjà engagés à hauteur de 6-7 millions d’euros par site dans les résidences du Rond Point, du Viaduc et d’Hippolyte Pinson. Au total, l’OPH a été vendu pour 75 millions d’euros. Une somme sur laquelle seront pris les 30 millions d’euros de rénovation tandis que le reste devrait revenir aux autres OPH. La discussion sur ce point est en cours avec l’Etat, précise le maire. A terme, une soulte de 2 millions d’euros devrait revenir à la ville. L’autre gros point, pour l’édile, est l’attribution des logements, sur laquelle la commune souhaite garder la main, dans les proportions qui lui sont autorisées par la loi. Actuellement, 30% de l’attribution des logements revient au préfet pour le droit au logement opposable (Dalo) et  20-25% sont du ressort de la ville, précise l’élu. Alors que la ville compte environ un millier de demandes de logement en cours, et qu’une petite dizaine de commissions d’attribution se tiennent annuellement, allouant à chaque fois entre 5 et 7 appartements, le temps moyen d’attente pour obtenir un logement est de 8 à 10 ans. « Même en construisant du logement, il en manque toujours, en raison notamment du nombre important de séparation des couples, et aussi d’un manque de mobilité au sein des logements, avec par exemple des personnes âgées qui restent dans des appartements familiaux alors qu’ils n’ont plus d’enfants sur place« , insiste le maire dont la commune compte 27% de logements sociaux. Dernier élément dans le choix de Logirep-Polylogis, la garantie de maintien du personnel actuel de l’OPH. « Le bailleur s’est même engagé à installer son siège départemental à Joinville, sur le site actuel du boulevard de l’Europe, avec 60 salariés« , motive le maire. Du côté de la CNL, association de défense des locataires HLM, la décision passe mal.  Et l’association de dénoncer une « vente de logements financés par l’argent public à un groupe privé« . Les élus-administrateurs de la CNL ont voté contre cette décision. « La Confédération Nationale du Logement du Val-de-Marne condamne cette marchandisation politicienne d’un bien commun au mépris des locataires et de la démocratie locale« , insiste la centrale.

A Vincennes, c’est à l’immobilière I3F que le maire UDI de Vincennes, Laurent Lafon, a décidé de céder son OPH de 876 logements, en contrepartie d’un engagement de ne pas augmenter les loyers, hors évolution annuelle réglementaire (IRL), de reprendre les 20 salariés et de consacrer 16 millions d’euros à l’amélioration du patrimoine, dont près de 7 M€ dédiés à des travaux de réhabilitation thermique, notamment rue de Lagny en 2018 et rue de l’Industrie en 2017. Dans le cas de Vincennes, c’est à l’unanimité du Conseil municipal que la décision a été actée lors du conseil municipal du 29 septembre 2016.

Et si la loi évoluait ?

Au Kremlin-Bicêtre, le maire MRC, Jean-Marc Nicolle, figure parmi les nombreux édiles vent debout contre la disposition de la loi Notre qui verse les OPH communaux aux territoires mais il n’est pas question de faire glisser le patrimoine OPH de 2000 logements à un bailleur extérieur. « Je ne désespère pas d’une modification législative, je ne comprends pas comment on peu retirer aux maires l’outil d’office HLM alors que nous avons été précurseurs!  Mais s’il faut mettre en place une gouvernance à l’échelle du territoire tout en restant dans la décision, nous pourrons l’envisager, à la limite« , explique l’élu.  Une position sur laquelle on s’accorde également à Ivry-sur-Seine et à Vitry-sur-Seine.

Les territoires ne mettent pas la pression

Du côté de l’EPT T12 (Grand Orly Seine Bièvre), on indique de toutes façons que tout sera fait pour que les décisions restent aux villes. « Sur ce sujet, les questions importantes seront traitées par la conférence territoriale de l’habitat, qui mettra l’ensemble des opérateurs autour de la table à l’échelle de la métropole, et décidera des rapports entre les différents acteurs de l’habitat et ses équilibres. Ce sera l’acte fondamental de 2017 qui sera décliné  à l’échelle des EPT, avec en ce qui nous concerne un enjeu important concernant les territoires en politique de la ville« , explique-t-on au cabinet du T12. Pas de coup de pression non plus au T10 ou au T11.

Les grands OPH poursuivent leur course à la taille critique

D’autres communes, à l’instar de Fontenay-sous-Bois ou Champigny-sur-Marne, n’ont pas de sujet sur ce point, n’ayant pas d’OPH communal.  Certaines communes ont aussi transféré leur OPH à l’OPH départemental, Valophis Habitat, comme par exemple Nogent-sur-Marne il y a quelques années, dans le cadre d’un bail emphytéotique (de très longue durée).

En attendant l’issue de cette grande réorganisation de la gouvernance d’ici à la fin 2017, les grands OPH, eux, poursuivent leur course à la taille critique. Début décembre, Valophis a absorbé 805 logements val-de-marnais de l’ex OPH interdépartemental Opievoy, et revendique actuellement 43 000 logements. A Alfortville, l’OPH Logial, qui compte pas loin de 10 000 logements dans une trentaine de communes, se positionne pour sa part clairement comme l’OPH légitime du T11, et avait du reste envisagé de reprendre les 250 logements Opievoy de Boissy dans cette logique, de même qu’il a repris les 90 d’Alfortville. L’OPH va faire évoluer sa gouvernance en créant de nouveaux postes d’administrateurs dédiés au territoire.

 

 

10 commentaires pour Grandes manœuvres autour des offices HLM pour se prémunir du Grand Paris
  • « une perte accrue de la maîtrise dans les attributions » : est-ce à dire qu’ils ont peur de perdre un levier clientéliste ?

  • Que va t’il se passer en matière de HLM dans une ville comme Champigny , ou IDF Habitat régne en maître , avec la complicité du PCF local, qui en fait un levier clientéliste pour s’accrocher au pouvoir????
    Rogebard.

  • Savez-vous qu’il n’existe plus d’office HLM dans la ville de Champigny-sur-Marne, son patrimoine ayant été vendu à « IDF Habitat » depuis plusieurs années?
    Donc sur ce plan, la loi en vigueur ne changera rien.

  • Oui je le sais, , il y a eu il y a quelques années , une vente d’un office HLM municipal , à IDF Habitat ,à un prix défiant toute concurrence…..qui a été à l’époque dénoncé , par un membre de l’opposition, le tout ayant fait l’objet d’une procédure judiciaire, que la mairie a perdu….il n’en est pas moins vrai, que les communistes sont à la barre de cette société , et en font un instrument redoutable ,par exemple en matière de préemption….et de clientélisme…
    Rogebard

  • Ce sujet a été également fort bien traité par un article approfondi du journal « Le Monde », en date du jeudi 22 décembre 2016, signé de Mme Isabelle REY-LEFEBVRE :
    « HLM : ces élus qui veulent garder le contrôle ».
    Pour Joinville-le-Pont, j’y dénonçais la vente de notre OPH à la société Logirep Polylogis, votée à la majorité du Conseil d’Administration de l’OPH, mais non encore par le Conseil municipal, le dossier se trouvant présentement chez le Préfet.
    Cette privatisation visant à contourner la loi a reçu le soutien du PS joinvillais par la voix de son chef de file Jean-François CLAIR, dans une interview au journal « Le Parisien » publiée le 27 décembre 2016.

    Michel LAVAL
    Conseiller municipal d’opposition écologiste (EELV)

  • Le logement social tel qu’il fonctionne est une ineptie économique, une injustice, une rente, un gaspillage. Il est évident qu’en proposant un logement au dessous du prix du marché, il y aura toujours pénurie. Les autres causes de cette pénurie ne sont JAMAIS explorées ! Et pourtant, équilibrer le Droit du bail entre locataire et propriétaire déciderait ces derniers à mettre davantage de biens sur le marché locatif. Ensuite l’Etat n’ayant pas les moyens de loger tout le monde, ce n’est pas sa priorité, ni sa mission, le logement locatif a besoin d’investissement donc d’investisseur. Matraquer fiscalement le secteur immobilier freine voire dissuade l’investissement. Les socialistes crient alors à la pénurie qu’ils ont eux-même provoqué ! Ce qui démontre que le logement social n’est pas un programme de logement des pauvres, mais un programme socialiste qui se sert des pauvres. A 30% de logement social toute les villes sont socialistes ! L’attribution des logements sociaux à Paris et dans les villes bourgeoises est une injustice, puisque les classes moyennes ne peuvent pas payer le loyer d’un logement équivalent ! Enfin ce stock de logement sociaux devrait tourner davantage, soit que leur locataires soient sortis des critères d’attribution, soit que le logement qu’ils occupent sorte du parc. Pourquoi ne pas les vendre à leur occupant ?

    • « Matraquer fiscalement le secteur immobilier « .. privé. Puisque pour les HLM, il n’y a presque pas de TVA pour le neuf, ni de taxe foncière, les mairies offrent souvent les terrains de même que des garanties d’emprunts (d’où taux plus bas), sans oublier des subventions multiples.

      De quoi s’étonner des politiciens qui font mine d’être scandalisés que les prix du privé soient plus chers que ceux en HLM. Sans même parler de l’imposition des revenus (loyers).

      Sur le thème des droits ‘locataires vs propriétaires’, que vous abordez aussi, j’ajoute qu’à Londres, à Montréal comme à Berlin, pour trouver un logement, des jeunes, étudiant(e)s ou à petits revenus n’ont pas à fournir de caution parentale, ni de caution solidaire si colocation. Mais comment font-ils ?
      Suggestion : le droit français si protecteur pour les locataires en place, n’est ce pas au détriment de tous ceux qui cherchent un logement ?

  • La grande braderie du logement social, voila encore un héritage de la loi Note voté par la droite avec la complicité des socialistes, mais dans le Val de marne il existe encore des OPH , attendons pas leur décision il faut se battre pour les gardés des possibilité existe la La CNL et la CGT on des propositions
    dessus.
    Administrateur CGT à l’OPH de Cachan ou pour l’instant aucune décision a été prise, juste le rachat par l’OPH de la SEM qui et une bonne décision,car elle fait la SEM dans le secteur social.
    On verras bien la suite.

  • Et le locataire dans tout ça ?
    Il compte pour pas grand chose tant les intérêts des élus locaux sont importants. Mettre fin au clientélisme des maires eut été une des solutions. Hélas, certains organisent leur résistance/
    Le locataire est la machine à payer un loyer. Aujourd’hui il est une marchandise. Il doit se plier en 2 pour réglage son loyer ,ses charges et ses impôts et se partager en 4 pour finir des mois de plus en plus difficiles. Bientôt, il devra se coucher pour plaire à son bailleur, cheval de Troie des élus locaux.
    Gouvernement, bailleurs et élus locaux sont OK sur un point : virer la classe moyenne du logement social. N’oublions pas que se sont eux qui animent les cités, qui paient régulièrement leur loyer et leur sur loyer et qui paient tous les impôts. Ils sont ceux que l’on ne courbe pas facilement.
    Organisons la riposte en fuyant le PS qui a affaibli le logement social (moi président je construirai 500 000 logements par an…) toute la droite, qui depuis la loi Boutin, considère le logement social comme un fardeau et le FN facho qui veut barbeliser et miradoriser les cités. Seuls qqs progressistes trouve une nécessite du logement social dans le vivre ensemble.
    Enfin n’oublions pas les assos comme les amicales de locataires, et celles de la CNL en particulier, qui sont bien souvent le seul lien laique entre la cité et les pouvoirs publics.
    Bientot on va voter. Donnons notre voix à celui qui nous défendra.

  • Il est bien triste que le bien triste préfet du Val de Marne ait, comme toujours, laissé prévaloir les petites magouilles des élus à l’intérêt général. Bien triste

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