Immobilier en Val-de-Marne : tous les voyants au vert

L’immobilier s’est très bien porté en Val-de-Marne en 2016. Démonstration, chiffres à l’appui, avec l’agence départementale d’information sur le logement, l’Adil 94.

Une croissance de l’immobilier ancien, dopée par l’est et le sud du département

Au total, 17 793 logements anciens ont été vendus en Val-de-Marne en 2016. Certains coins du Val-de-Marne ont particulièrement contribué à cette hausse, notamment à l’Est et au Sud-Est du département. 71 % des ventes de logements anciens sont des appartements, soit 13 718, contre 5 500 pavillons. Dans le département, le marché de l’ancien représente l’essentiel du marché de l’immobilier résidentiel, soit 82%, surtout dans les villes denses. Dans le plateau briard et les villes moins denses, du sud département, les programmes de neuf représentent en revanche jusqu’à plus d’un tiers des ventes.

Source : Etude Adil 94

“Plusieurs facteurs expliquent ce regain d’activité. Les taux des crédits dédiés au logement sont restés attractifs mais ont connu une hausse depuis le printemps 2015 ayant eu pour conséquence le déclenchement de l’achat chez les acquéreurs potentiels rendus inquiets d’une poursuite de cette hausse. A cela s’ajoute un phénomène de rattrapage après trois années peu fructueuses“, analyse l’Adil.

Pour se mettre à l’heure du Grand Paris Express, l’Adil a réparti les ventes par territoire. Le territoire à l’Est, bien que n’étant pas le plus peuplé, représente 40% des ventes.

Source : Etude Adil 94

Les prix de l’ancien repartent à la hausse en 2017

En parallèle de la progression des ventes de logements anciens, les prix ont augmenté de 3,5% en Ile-de-France, pour arriver à une médiane de 5 430 €/m². En Val-de-Marne en revanche, les prix ont continué à descendre jusqu’en 2016 (-0,8%) avec un prix médian d’appartement en collectif à  3 880 €/m² contre 3910 en 2015, 4010 en 2014 et 4100 en 2013, année à partir de laquelle les prix ont commencé à baisser. Les prix remontent en revanche sérieusement en 2017, avec une progression de 3,6% au premier trimestre 2017 (4020 € le m2 en médiane). Concernant les maisons individuelles, les prix médians ont aussi diminué jusqu’en 2016 (363 000 € en médiane contre 374 000 en 2011), et progressé au début 2017, remontant à 369 400 €. Sans surprise,  les communes limitrophes de Paris sont les plus chères avec en tête Charenton-le-Pont, Saint-Mandé et Vincennes, qui affiche des prix au-dessus de 6 000 €/m² à la fin 2016. Les communes dont les prix augmentent le plus se trouvent en revanche au sud, du côté de Valenton, Villeneuve-Saint-Georges et Rungis, ainsi qu’à Boissy-Saint-Léger et Villecresnes, avec des progressions entre +5% et +11%. En moyenne, le prix de vente au m2 est nettement plus élevé dans le territoire de l’Est du département, Paris Est Marne et Bois, qui caracole à 5 012 € le m2 contre  3137  € le m2 dans le territoire Grand Paris Sud Est Avenir et 3 881 € le m2 dans le territoire Grand Orly Seine Bièvre.

Source Etude Adil 94

Source étude Adil 94

Qui achète ?

65 % des acquéreurs habitent déjà dans le Val-de-Marne. Paris constitue le deuxième lieu de provenance des acquéreurs (14 %) et la province, le second lieu de résidence des vendeurs (14 %).

Doublement des ventes dans le neuf

En Ile-de-France : 26 442 logements neufs ont été vendus dans la région, soit une augmentation de 72% par rapport à 2015 pour les appartements, et de 84% pour les maisons. Le Val-de-Marne concentre 15% de ces ventes. “Après avoir enregistré plus de 2 000 ventes en 2015, le Val-de-Marne voit ses volumes
de transactions quasi doubler en 2016, avec 4 010 unités vendues, dont 99% en collectif. Cinq communes se démarquent par leur attractivité – tant chez les acheteurs que les promoteurs. Il s’agit de Villiers-sur-Marne (417 ventes), Créteil (319 transactions), Maisons-Alfort (301), Villejuif (269) et Thiais (237). Ces villes, qui agrègent 38% des ventes et 46% des mises en vente départementales, devraient être directement impactées par le projet de transports du Grand Paris Express, avec l’arrivée de nouvelles gares sur leur territoire. Globalement, les mises en vente au sein du département progressent également, pour atteindre un bilan proche de 3 800 commercialisations en 2016 ; le plus élevé de ces dix dernières années. Compte tenu d’un nombre de ventes plus important que celui des mises en vente, le stock diminue quant à lui de 15% sur un an”, détaille l’Adil.

“Avec 1 542 ventes enregistrées en 2016, le territoire T12, à l’ouest du département, enregistre les volumes les plus importants parmi les EPT du Val-de-Marne, suivi de près par le T10 Paris Est Marne et Bois (1 436 transactions dans le neuf). En revanche, rapporté à 1 000 résidences principales, le T11 Grand Paris Sud Est Avenir (1 223 ventes) affiche la proportion la plus significative de logements neufs vendus, avec 10,1 ventes pour 1 000 résidences principales“, note l’Adil.

Source : Adil 94

Les mises en vente progressent également

Signe que la croissance va se poursuivre, les mises en vente, lots nouvellement proposés à la vente par les promoteurs, croissent aussi. 3 795 logements ont été commercialisés en 2016, en progression de 48% par rapport à 2015. “Les communes du département dont le volume de commercialisations est supérieur à 200 logements sont Villiers-sur-Marne, Maisons-Alfort, Thiais, Villejuif, Créteil, Bonneuil-sur-Marne et Nogent-sur-Marne”, note l’Adil.

Source Adil 94

Au passage, les prix s’envolent…

“Au 31 décembre 2016, le prix moyen d’un logement en collectif excède le seuil des 5 000 €/m², soit une hausse de près de 4% sur un an. Avec des montants supérieurs à 8 500 €/m², les communes limitrophes de Paris (Charenton-le-Pont, Saint-Mandé, Vincennes) demeurent les plus chères du département“, détaille l’Adil.  Au 1er trimestre 2017, un appartement neuf est disponible en moyenne au prix de 5 101 euros/m² dans
le Val-de-Marne. “À l’instar du marché de l’ancien, le marché du neuf présente des prix variant du simple au double selon les secteurs géographiques, le plus cher restant le Tour du Bois notamment avec Vincennes (8 384 €/m²), Charenton-le-Pont (8 797 €/m²), Saint-Mandé (9 587 €/m²) ou encore les communes de Nogent-sur-Marne (7 289 €/m²) et Joinville-le-Pont (6 388 €/m²) sur les bords de Marne. À l’inverse, les plus abordables demeurent Villeneuve-Saint-Georges (3 255 €/m²), Limeil-Brévannes (3 376 €/m²) ou la Queue-en-Brie (3 662 €/m²)”

Source : Adil 94

Près de 10 000 logements mis en construction en 2016

Alors que les projets de logements se développement tous azimuts autour des futures gares du Grand Paris Express, 2016 a vu la mise en chantier de 60 686 logements en Ile-de-France dont 9 419 en Val-de-Marne, pas loin de l’objectif des 70 000 logements par an dans la région. Après une baisse en 2013 et 2014 sous le seuil des 5 000 mises en chantier, 2015 a explosé le record avec 9 493 mises en chantier et 2016 a réussi à progresser encore à 9 419. “Six communes ont accueilli plus de 500 nouveaux logements en 2016 et rassemblent 43% de la production : L’Haÿ-les-Roses (864), Villiers-sur-Marne (775), Limeil-Brévannes (763), Villejuif (628), Vitry-sur-Seine (507) et Créteil (501)”, détaille l’Adil. Sur les 9 419 mises en chantier de 2016, 1 565 concernent des logements en
résidences, soit 17% de l’ensemble.

Télécharger l’intégralité de l’étude Adil Val-de-Marne à propos du marché de l’immobilier 2016