La difficulté de trouver à se loger dans la région parisienne conduit à créer un sous marché dans le parc privé dégradé à destination des ménages les plus précaires. Le Val-de-Marne n’est pas épargné.
L’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Ile-de-France (IAU IDF) et la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (Drihl) ont publié fin décembre 2018 une étude très détaillée de la situation du parc privé potentiellement indigne (PPPI) dans la région Ile de France, actualisant un premier tableau effectué en 2011. Il en ressort que l’habitat indigne est devenu “une fonction refuge dans un marché de pénurie“, jouant le rôle d’habitat social de substitution avec un rapport qualité-prix pas toujours avantageux. Selon les chiffres de l’Enquête Nationale Logement de 2013, 22 % des ménages franciliens vivaient en dessous du seuil de bas revenu régional en Ile-de-France en 2013 contre 19 % en 2006. Or, plus de la moitié de ces ménages à bas revenus sont logés par le parc privé. Et le taux de pauvreté des ménages dans le parc locatif privé est passé de 16 % des locataires en 1988 à 26 % en 2013. Dans le parc locatif social, il est passé de 32 à 40 %.
Les conditions potentiellement indignes des logements vont de la sur-occupation de studios, notamment à Paris intramuros, à l’exploitation de pavillons partitionnés en plusieurs logements dans la proche couronne, à la précarité énergétique en passant par les habitats en péril.
Le Val-de-Marne n’est pas épargné par le problème, qui compte 8,7% de son parc locatif privé potentiellement indigne, ainsi qu’1,7% de son parc privé occupé en propriété. Le record s’établit toutefois en Seine-Saint-Denis qui compte 15,8% de son parc locatif privé potentiellement indigne. Paris concentre pour sa part le plus grand stock de logements privés potentiellement indignes de la région, soit 40% du PPPI. La grande couronne est un peu moins concernée. Chaque département a ses particularités. Paris dispose d’un habitat plus ancien, potentiellement dégradé, et est aussi particulièrement concerné par la suroccupation de logements trop petits. 20% des logements de son PPPI font par exemple moins de 15 m2. La Seine-Saint-Denis est le département le plus touché par les problèmes d’habitat dégradé, insalubre ou impropre à l’habitation, avec toutefois des disparités à l’intérieur même de son périmètre.
Dans le Val-de-Marne, la situation est également contrastée géographiquement. Le territoire le plus touché est celui du Grand Orly Seine Bièvre, qu’il s’agisse des communes proches de Paris comme Ivry-sur-Seine (dont 16% du parc privé est potentiellement indigne), ou du sud département comme Villeneuve-Saint-Georges (17%). “La situation de Villeneuve-Saint-Georges est extrêmement contrainte. Couverte par de multiples interdictions (zone de protection au bruit, zone inondable…), les possibilités de construction sur son territoire sont très réduites. Elle a pourtant accueilli entre les deux derniers recensements une population croissante par la concentration de nouvelles populations dans le parc existant du centre ancien, dont la dégradation s’est accentuée…“, note l’étude. Un centre ancien qui fait depuis plusieurs années l’objet d’une rénovation urbaine complète. “Dans le reste des communes du département, le parc potentiellement indigne est parfois concentré à l’échelle de quartiers bien identifiés dans les communes d’Alfortville, de Choisy-le- Roi, Ivry-sur-Seine
ou de Gentilly, ou prend des formes diffuses quoique prégnantes, comme dans les communes de Fontenay sous-bois, Vincennes, Saint-Maur-des-Fossés, Villeneuve-le-Roi ou Vitry-sur-Seine. On observe également une augmentation des cas de transformation de locaux en habitations, notamment à Champigny-sur-Marne“, poursuit l’étude. Dans cette proche couronne, les petits immeubles de rapport du XIXe siècle, pour certains dégradés et mal isolés, participent au stock du PPPI.
Une autre caractéristique du département est que la part du PPPI le plus dégradé, dit noyau dur, est assez importante, représentant 20% du PPPI. Une proportion particulièrement importante à Ivry (30% du PPPI, soit plus de 750 logements) et
Villeneuve-Saint-Georges (29% du PPPI, soit peu moins de 400 logements). L’étude pointe également une tendance à la division de pavillons pour louer plusieurs logements, notamment à Fontenay-sous-Bois et Choisy-le-Roi.
A ces logements potentiellement indignes convient-il aussi d’ajouter les bidonvilles. L’Ile-de-France comptait ainsi en décembre 2017, 5 830 personnes vivant dans 124 campements illicites ou bidonvilles, soit 39 % des populations vivant dans ces formes d’habitat en France, pointe l’étude qui note une disparité au sein de la région avec un tiers des bidonvilles en Seine-Saint-Denis (29 sites), 21% en Val-de-Marne (28 sites), 14% en Essonne (18 sites) et 12% en Val d’Oise (19 sites).
Dans une deuxième partie, l’étude révèle les difficultés de bien identifier la situation ainsi que les outils et expérimentations en oeuvre.
a chènevières sur marne a clément ader le chauffage laisse a désirer, depuis la remise en route en octobre nous vivons dans la galère, hier le bailleur présent sur le site il faisait 20 degrès aujourd’hui 17 et hier matin 18, on se fout de nous. et pour couronner le tout le bailleur nous augmente les charges de chauffages entre 5 et 10 euros suivant la grandeur des appartement,
on nous prends pour des idiots ou des vaches a lait.
quand aurons nous du chauffage a 19 degrés constant. sachant que nos appartement sont très mal isolés. aucun travaux depuis la construction voila 45 ans c’est inadmissible. un vent de révolte gronde .
A Villeneuve-Saint-Georges, ce n’est pas que de la faute des propriétaires : on peut refaire un appartement à neuf et on a très souvent des locataires qui ne prennent pas soin de l’appartement… Dans un 35 m2, ils doivent vivre à 3 et finalement, ils sont 7. Ils abiment tous, même les parties communes. De plus, ils ont 2 voitures et ils ne louent pas de place de stationnement mais ils volent les places des voisins au prétexte d’être locataire. Alors je pense qu’il faudrait éduquer les locataires avant de dire que c’est les propriétaires qui louent des ruines….
Les bailleurs ne sont pas nécessairement des personnes privées mais surtout des groupes d’investissements immobiliers (banques, assurances, …) et des institutionnels (municipalités, départements, …)
La loi sur la propriété immobilière de 1965 par laquelle les rénovations étaient votées à l’Art.25 (majorité absolue ou au 2/3 des tantièmes) a été abrogée par la loi ALUR.
Grace à ce changement, les rénovations pouvaient enfin être votées à l’Art.24 (majorité des présents et représentés). La loi Alur permettait ainsi de débloquer les situations ou quelques bailleurs s’opposaient systématiquement à toutes réparations ou rénovations (travaux de mise en conformité, ravalement, isolation thermique des bâtiments, etc.).
Avec la Loi ELAN-MACRON votée en nov.2018, retour en arrière à la Loi de 1965….. Le prétexte invoqué est la situation déficitaire de 30% des copropriétés qui doivent gérer des problèmes de débiteurs.
C’est bien beau de voter des travaux, encore faut-il qu’après les copropriétaires les payent !
30% des copropriétés déficitaires c’est effarant ça explique l’état du parc immobilier privé en France.
Beaucoup de copropriétaires, et pas seulement les plus modestes, refusent de payer pour les parties communes, qui ne sont pas ‘chez eux’ …
Ces logements indignes appartiennent très majoritairement à des propriétaires non moins indignes. Le droit de propriété considéré comme sacré en France est un droit sans devoir, sans respect pour les locataires, surtout à l’égard des plus pauvres.
Au Québec, un propriétaire bailleurs doit repeindre son logement tous les cinq ans, car il vend un service qui doit être impeccable !
N'envoyez que des photos que vous avez prises vous-même, ou libres de tout droit. Les photos sont publiées sous votre responsabilité.