Grand Paris Express: pas encore de folie spéculative autour des gares de la 15 sud

Plus de transactions autour des futures gares mais de manière inégale

Dans un contexte de marché immobilier francilien dynamique, le nombre de ventes entre 2016 et 2017 a progressé de 35% dans les 118 communes accueillant l’une des 85 gares du Grand Paris Express, de la ligne 11 et d’Eole. Le croissance est plus importante encore dans les quartiers autour des futures gares avec une progression de 43% (11 135 ventes en 2017 contre 7781 ventes en 2018). A noter toutefois que le nombre de transaction varie énormément en fonction des stations. Les plus dynamiques sont Mairie de Saint-Ouen sur la ligne 14, Bécon-les-Bruyères, Bois-Colombes et les Agnettes (ligne 15 ouest) avec entre 400 et 630 ventes réalisées en 2017 autour de chacune de ces gares. Les quartiers qui longent la ligne 15 sud connaissent un nombre de transactions plus limité et également inégal. Issy RER, Pont de Sèvres et Châtillon-Montrouge (Hauts-de-Seine) enregistrent ainsi plus de transactions, avec près de 300 ventes chacun.

Ça chauffe déjà à Villejuif Aragon

Sur les deux années d’étude, 2016 et 2017, la moyenne des prix de vente dans le neuf ou l’ancien en Île-de-France est plus importante que celle des quartiers accueillant les futures gares. Cette tendance devrait néanmoins rapidement s’inverser car les prix de l’immobilier ont seulement augmenté de 2,8% au niveau régional contre 4% dans les communes concernées par des gares, et jusqu’à 6% dans certains quartiers de gare. Mais pour l’heure, les prix des appartements anciens dans les quartiers des futures gares sont semblables ou inférieurs en moyenne à ceux des communes de rattachement. Ainsi, sur les 16 gares de la ligne 15 sud, les prix sont inférieurs de 15% autour des futures gares de Bry-Villiers-Champigny et de Noisy-Champs, et de 5% autour des futures stations Bagneux, Villejuif IGR, Vitry-Centre, Les Ardoines, Vert de Maisons, Créteil l’Echat et Champigny-Centre. Partout ailleurs, les prix sont semblables, à l’exception de la future gare de Villejuif Louis Aragon où ils seraient déjà supérieurs de 5% à l’immobilier ancien dans le reste de la commune.

Sans surprise, les écarts observés entre les différents quartiers de gare reflètent les différences existant déjà entre leurs communes d’appartenance. Ainsi, sur la ligne 15 sud, les prix sont plus élevés dans sa partie ouest de Pont de Sèvres à Châtillon-Montrouge (compris entre 5 000 et 7 200 €/m2) et à l’autre extrémité de la ligne, à Bry-Villiers-Champigny et Noisy-Champs ainsi qu’à Vitry Centre (compris entre 1 000 et 3 000 € par m2).

Bientôt des premières données sur les effets loyers en Val-de-Marne

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) a réalisé à la demande de la SGP une étude pour mesurer l’impact éventuel du Grand Paris Express sur le niveau des loyers en 2017. Ce travail a été mené à titre exploratoire sur 4 quartiers de la ligne 15 sud (Pont de Sèvres, Issy RER, Fort d’Issy-Vanves-Clamart et Châtillon-Montrouge parce qu’ils possèdent un parc locatif privé conséquent.

L’étude a mis en évidence un effet «quartier de gare» plutôt négatif sur le niveau des loyers dans le parc locatif privé. Une décote qui s’explique en partie par les chantiers qui perturbent la vie des riverains. A Issy RER en revanche, l’Olap a observé un impact positif attribué notamment au fait que ce quartier bénéficiait déjà d’une desserte grâce à un transport en commun lourd, le RER C en l’occurrence.

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne devrait étendre son enquête à 9 nouveaux quartiers entre mars et juin 2019 situés cette fois, en Val-de-Marne. Il s’agira des quartiers des gares d’Arcueil-Cachan, Villejuif Louis Aragon, Saint-Maur Créteil, Champigny Centre, ainsi que quatre quartiers desservis à l’horizon 2024 (Kremlin Bicêtre Hôpital sur la ligne 14 sud, Saint Ouen RER C, Mairie de Saint-Ouen et Saint-Denis Pleyel sur la ligne 14 nord).

L’étude est consultable sur le site de la DRIEA et la thématique immobilière est traitée des pages 70 à 73.  Les données émanent de l’Observatoire Régional du Foncier (ORF) d’Île-de-France à partir de la base notariale (BIEN).