Logements | Ile-de-France | 08/12/2020
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Construction HLM: les communes d’Ile-de-France qui ont joué le jeu – ou pas

Construction HLM: les communes d’Ile-de-France qui ont joué le jeu – ou pas © Christelle Prieur

Alors que se tient ce mardi le Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (CRHH) qui arbitrera les villes qui feront l’objet d’un constat de carence en logements sociaux suite au non respects de leurs objectifs triennaux 2017-2019, la Fondation Abbé Pierre publie son palmarès. Il en ressort globalement une amélioration par rapport à la période 2014-2016, avec de forts contrastes entre villes. La fondation appelle à la fermeté de l’Etat mais aussi à des conditions financières propices au financement des HLM.

Pour rappel, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) impose aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France) de disposer de 25% de logements sociaux d’ici à 2025. En France, un millier de communes (1053) sont concernées par cette loi. Des objectifs triennaux sont fixés pour chaque commune qui ne remplit pas ces conditions, afin de tendre progressivement vers ces 25%. Les objectifs sont aussi qualitatifs et imposent une part de logements très sociaux (PLAI) d’au moins 30% et une part de logements moins sociaux (PLS) inférieure à 30%. Tous les trois ans, les villes qui sont loin de ces objectifs font l’objet de constats de carence qui sont assortis de pénalités financières et d’une possibilité pour les préfets de préempter des terrains et de reprendre la compétence permis de construire.

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Des objectifs globaux atteints à 116%

C’est dans ce contexte que la fondation Abbé Pierre, qui œuvre contre le mal-logement, a publié son bilan de la période triennale 2017-2019. Globalement, la fondation reconnaît un bilan “très positif”.

“Alors que les objectifs de production cumulés ont augmenté (200 000 logements sociaux à produire en trois ans), ils ont globalement été atteints à hauteur de 116 % (contre 106 % lors de la période précédente). La production Hlm dans ces communes a ainsi augmenté de 21 % entre les deux périodes. La loi SRU réussit donc à recentrer la production Hlm vers les zones tendues qui en comptaient peu, contribuant ainsi à augmenter l’offre de logements abordables et à mieux la répartir”, se réjouit la fondation qui relève que 550 communes (53% des communes concernées) n’ont pas atteint leurs objectifs, contre 56% il y a trois ans.

468 communes n’ont pas atteint leur objectif

Sur les 468 communes qui n’ont pas atteint leur objectif (contre 567 qui l’ont atteint), la fondation note que 106 l’ont même atteint à moins de 20%. Voir le graphique ci-dessous.

Extrait de l’étude de la fondation Abbé Pierre

41% des communes hors objectif en Ile-de-France

Dans le palmarès par région, l’Ile-de-France n’est pas en pire position, avec 41% des communes concernées qui n’ont pas atteint leurs objectifs contre 83% en Provence Alpes Côte d’Azur ou 67% en Corse. A noter que certaines communes ont respecté leurs objectifs quantitatifs mais pas qualitatifs, c’est le cas par exemple de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine).

Extrait de l’étude de la fondation Abbé Pierre

6 communes d’Ile-de-France affichent des taux de réalisation négatifs ou en deçà de 10%

Dans le palmarès des taux de réalisation les plus faibles, l’étude pointe 14 communes, dont 6 en Ile-de-France, qui ont atteint moins de 10% de leurs objectifs. 3 villes franciliennes ont même des taux négatifs, ayant perdu des logements sociaux. C’est le cas par exemple de Marolles-en-Brie (Val-de-Marne) qui devrait réaliser 78 logements sociaux supplémentaires et en a perdu 18, affichant un résultat de -23%. Seule ville de plus de 50 000 habitants à être en deçà des 10%, Levallois-Perret 5Hauts-de-Seine) a pour sa part créé 50 logements au lieu de 540. A noter que la commune compte déjà 20,06% de logements sociaux.

Extrait de l’étude de la fondation Abbé Pierre

L’étude relève également 20 communes, dont 2 en Ile-de-France (Ormesson-sur-Marne en Val-de-Marne et La Frette-sur-Seine en Val d’Oise) qui ont encore un taux d’HLM inférieur à 5%. 130 communes sont par ailleurs toujours en deçà des 10%. Les plus faibles taux concernent le plus souvent des petites communes mais l’étude pointe néanmoins trois villes de plus de 50 000 habitants dont les taux de HLM sont les plus faibles : Neuilly-sur-Seine, Cagnes-sur-Mer et Saint-Maur-des-Fossés.

Paris est passé de 14% à 22% entre 2002 et 2019

Au-delà de la période 2017-2019, la fondation a aussi regardé l’évolution depuis 2002 et pointé 6 communes qui ont diminué leur taux de HLM, dont aucune en Ile-de-France, mais aussi celles qui ont nettement accru ce taux à l’instar de Cesson (Seine-et-Marne) qui a augmenté de 15% depuis 2002, Le Rochette (77)+16% depuis 2004, Marnes-la-Coquette (92), +17% depuis 2004, Boussy-Saint-Antoine (Essonne) +17% depuis 2002, Villiers-sur-Orge (91) +18% depuis 2004 et encore Follainville-Dennemont (Yvelines) +20% depuis 2004. Quant à la capitale, elle a vu son taux passer de 14% à 22% depuis 2002, “dans un contexte pourtant de rareté foncière maximale”, salue la fondation.

Au-delà de la quantité, la qualité

Au-delà du quota de logements réalisés, la fondation Abbé Pierre s’est aussi intéressée à leur nature. Il existe en effet plusieurs types de logements sociaux. Les très sociaux (PLAI) proposent les loyers les plus faibles et s’adressent donc aux foyers les plus précaires tandis que les PLS ont des loyers maximum qui peuvent représenter le double dans une même zone. Les objectifs triennaux veillent donc à limiter les PLS à 20 ou 30% et imposer un minimum de 30% de PLAI pour s’assurer que les logements sociaux soient accessibles à tous les types de demandeurs. L’étude note que 322 communes n’ont pas respecté cet objectif qualitatif, avec parfois 100% des réalisations en PLS comme par exemple à Antony (92) ou Mandres-les-Roses (94), ou près de 100% comme Saint-Mandé avec 84%. “On peut regretter, face à ce contournement de l’esprit et de la lettre de la loi SRU, que les préfets manquent souvent de sévérité, puisqu’ils n’ont proposé à la carence que 7 des 82 communes ayant bafoué leur seul objectif qualitatif (tout en ayant respecté leur objectif quantitatif), et que cela n’est jamais arrivé dans les deux régions les plus tendues, l’Île-de-France et PACA”, pointe la fondation.

12 “multirécidivistes”

Pour achever son palmarès, la fondation pointe les 12 communes “multirécidivistes” qui ont fait l’objet d’un constat de carence lors des 5 premières périodes triennales et sont à nouveau proposées à la carence par les préfets pour la période qui s’annonce. La fondation considère que cela met “ouvertement l’Etat au défi”.

Extrait de l’étude de la fondation Abbé Pierre

La fondation appelle à la fermeté de l’Etat mais aussi à des conditions financières propices au financement des HLM

Dans ses conclusions, la fondation prend acte de la proportion à la hausse des communes proposées au constat de carence mais estime que les sanctions possibles restent utilisées en deçà de leurs possibilités. “Alors que 269 communes avaient été carencées lors du précédent triennal (soit 41 % des 649 communes n’ayant pas atteint leurs objectifs), les préfets cette année en ont proposé 251 à la carence (soit 46 % des communes carençables). Le taux de carence-ment proposé initialement par les préfets est donc en légère hausse. Les taux de majoration des prélèvements également, mais il est très rare qu’ils aillent au-delà du triplement, alors que la loi les autorise à aller jusqu’au quintuplement. Et les reprises des autorisations d’urbanisme ne sont presque jamais imposées (11 communes).”, indique ainsi la fondation.

“L’Etat doit être plus ferme, mais il doit aussi aider, en créant les conditions propices à la production Hlm. A cet égard, il apparaît indispensable de revenir sur la ponction sur les organismes Hlm (la « Réduction de loyer de solidarité » – RLS, qui prélève 1,3 milliard d’euros par an sur leur capacité d’autofinancement), rabaisser leur taux de TVA à 5,5 % et revaloriser les aides à la pierre, en particulier pour réaliser des PLAI”, insiste la fondation Abbé Pierre qui invite par ailleurs à penser les objectifs au-delà de 2025. “Pour ne pas relâcher les efforts, il faut donc modifier la loi pour que ces communes poursuivent leur rattrapage après 2025 en leur fixant de nouveaux délais, exigeants mais réalistes.”

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