La conversion intégrale au télétravail pendant la crise du coronavirus a laissé des traces durables, généralisant cette pratique plusieurs jours par semaine. Résultat : le nombre de m² de bureaux vides a presque doublé. Autant de surface pour les logements ? Pas si simple.
“Les évolutions récentes, télétravail, diffusion du flex-office (absence de bureau fixe, NDLR), ont été l’occasion pour les entreprises d’optimiser leurs stratégies immobilières, augmentant la vacance des bureaux de 2,6 millions de m² fin 2019, juste avant la crise, à 4,4 millions de m² à la mi-2022”, indique l’Institut Paris Région, organe régional d’études et prospective. À noter qu’un quart de ces m² vacants le sont depuis plus de deux ans.
Alors que la crise du logement continue de sévir et que la préservation de l’environnement passe dans le même temps par une diminution de la bétonisation, utiliser les bâtiments de bureaux pour les transformer en logements semble donc tomber sous le sens.
Meilleur bilan écologique
“Les objectifs ZAN et ZEN (zéro artificialisation nette et zéro émission nette, NDLR), l’obsolescence d’une partie des bâtiments, le télétravail, la nécessaire densification de la ville […] constituent un contexte particulièrement favorable à l’essor des transformations de bâtiments non résidentiels en logements”, pointe l’étude qui note que les bureaux représentent déjà 53% des logements reconvertis de 2013 à 2021 en Ile-de-France.
Les locaux commerciaux, les bâtiments de stockage, industriels et agricoles, ainsi que les bâtiments publics (administratifs, scolaires, etc.) ou les parkings aériens, peuvent aussi être reconvertis.
Des reconversions essentiellement en cœur d’agglomération
De 2013 à 2021, 1 900 logements ont été autorisés chaque année en reconversion de bâtiments d’activité en Ile-de-France. 36 % des logements ont été reconvertis en résidences avec services, essentiellement en résidences étudiantes ou en résidences à vocation sociale. Deux tiers de ces reconversions se situent toutefois à Paris et en petite couronne, notamment du fait du prix élevé au m² qui rend ces opérations plus rentables.
Risque financier plus important
L’équation financière reste en effet un sujet. Pour les collectivités locales d’abord, un bâtiment d’activités “génère davantage de recettes fiscales tout en pesant moins sur les services publics locaux”, souligne l’étude.
Surtout, les rénovations peuvent s’avérer plus onéreuses que des opérations de destruction-reconstruction, largement majoritaires. Les investisseurs doivent en effet “engager des études techniques plus coûteuses, auxquelles s’ajoutent des risques d’imprévus plus importants, la présence possible d’amiante, les normes différentes, la perte de surfaces, etc”.
Besoin d’un encouragement financier
Pour l’Institut, il est donc nécessaire de soutenir le secteur pour réussir ces reconversions. Cela permettrait d’en doubler le volume rapidement.
Transformer les vieux bâtiments de bureau en logements pourrait se défendre, MAIS continuer en même temps à construire massivement des bureaux neufs est incohérent. Sauf à considérer que les entreprises ont besoin de bureaux neufs tandis que les salariés n’ont qu’à se contenter de vieux bureaux transformés en logements.
Près des gares du GPE, tous les maires rêvent de toujours plus de bureaux. Un conflit d’intérêt évident, entre l’intérêt à court terme de la mairie (plus de sous, donc de bureaux) et l’intérêt général (plus de logements).
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