Permis de louer pour éviter l’habitat insalubre en Seine-Saint-Denis: une convention à Bagnolet

“Bagnolet est précurseur dans la mise en place du permis de louer“, revendique Edouard Dénouel, adjoint au maire de Bagnolet en charge de la transition énergétique et de l’habitat. Le dispositif instauré par la loi Alur en 2014 vise à lutter contre l’habitat insalubre en soumettant la mise en location d’un logement à une déclaration à la mairie. Il est expérimenté à Bagnolet depuis cinq ans dans le quartier des Coutures. Elle est la seule ville d’Est-Ensemble à l’appliquer pour le moment. D’autres villes de Seine-Saint-Denis l’expérimentent depuis plusieurs années.

Aux Coutures, 25% de logement indigne

Bordant le périphérique, au sud de la commune, “le quartier se caractérise par une typologie de bati assez différente”, souligne l’élu avec de nombreuses petites copropriétés. Un parc de logements très majoritairement privés et datant d’avant 1949. 25% des logements y sont considérés comme potentiellement indignes, contre 13% à l’échelle de l’ensemble de la ville.

Depuis 2018, 100 déclarations de mises en location ont été réalisées concernant majoritairement des logements collectifs, de petites surfaces (T1 et T2 d’une superficie en moyenne de 37 m²). Un chiffre modeste concède Edouard Denouel. “C’est encore un dispositif insuffisamment connu des bailleurs et des locataires, mais aussi des professionnels de l’immobilier,” observe-t-il. Il y a donc tout un travail de communication à mener.

La crise Covid a aussi freiné l’action de la ville, peu de signalements ayant été faits durant les années 2020 et 2021.

Pour l’instant aucune sanction n’a été prise contre des bailleurs indélicats. L’amende prévue par la loi en cas de mise en location d’un logement sans demande d’autorisation ou déclaration, est de 5000 euros.

Croisement des fichiers avec la Caisse d’allocations familiales

Mais, en devenant partie prenante du dispositif, la Caf de Seine-Saint-Denis va aussi faciliter le contrôle des logements mis en location. “Pour permettre à la ville de vérifier si les biens loués sur son territoire ont bien fait l’objet des formalités relatives au permis de louer, la Caf transmet des informations sur les nouveaux demandeurs d’aides au logement (les allocations de logement familiale et l’allocation de logement sociale), explique Jehanne Aouab, sous-directrice en charge de la production allocataires et partenaires de la Caf de Seine-Saint-Denis. 

“Ces informations portent sur l’allocataire, le bailleur et le bien loué. La majeure partie de la convention porte sur le respect des données personnelles et la conformité avec le RGPD (règlement général sur la protection des données), la transmission des données est cryptée et sécurisée. La ville a également l’obligation de supprimer les données transmises sous deux mois“, précise-t-elle.

“La Caf nous donne les lunettes et nous on passe à l’action“

“Ce partenariat nous permettra dans un premier temps d’établir une meilleure cartographie des logements concernés. La Caf nous donne les lunettes et nous on passe à l’action“, résume Edouard Dénouel qui se félicite des possibilités de contrôle ouvertes par le croisement des informations transmises par la CAF et les fichiers de la commune.

La ville a d’ailleurs recruté deux nouveaux inspecteurs d’hygiène et de salubrité en plus du seul qui assurait jusqu’à présent les contrôles. “Comme beaucoup de villes, nous avons beaucoup de difficultés à les recruter. Nous pourrons ainsi agir plus efficacement pour effectuer les contrôles“, indique l’adjoint au maire.

Partenariat étendu à toutes les villes d’Est-Ensemble

Depuis l’année dernière, la Caf de la Seine-Saint-Denis a déjà signé des conventions de ce type avec les villes d’Aulnay-sous-Bois, Drancy, Saint-Denis, Sevran et Clichy-sous-Bois, ainsi que les intercommunalités dont ils dépendent.

Dans le cadre de la lutte contre l’habitat insalubre, l’organisme joue donc un rôle moteur. “Cette offre de partenariat est fait à l’ensemble des villes de Seine-Saint-Denis qui ont mis en place le permis de louer, la Caf entretenant des relations régulières avec les communes et les EPT (établissement public territorial) du département“, indique Jehanne Aouab qui ajoute : “Le sujet est également porté par la préfecture qui a relayé cette proposition aux 40 villes du 93. Dans le cas de Bagnolet, une présentation a été faite aux personnels Hygiène et Sécurité d’Est-Ensemble. Un modèle de convention a ainsi été travaillé avec l’EPT et proposé aux villes du territoire.”  

Huit autres conventions tripartites devraient être, en effet, être signées pour couvrir l’ensemble des villes du territoire d’ici la fin de l’année (en plus de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).

Rattrapage

Le dispositif de permis de louer mis en place au quartier des Coutures s’inscrit dans un processus plus large de requalification. “On a commencé depuis 2013 un rattrapage dans ce quartier avec le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) qui a permis la démolition d’îlots d’habitat insalubre. Une opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain (OPAH – RU) a également été lancée, portant sur 250 logements“, observe Edouard Dénouel.

Le PNRQAD, qui comprend l’OPAH, est co-piloté par la ville de Bagnolet et Est-Ensemble. Montreuil y est également partie prenante pour la requalification du quartier du Bas-Montreuil. Son objectif est notamment d’accompagner leur réhabilitation par des travaux de sortie d’insalubrité, de péril, de saturnisme. Un autre volet vise également à réduire les coûts liés à l’énergie et aux charges. “Le bilan est encourageant“, fait valoir l’élu.

Dans le cadre de l’OPAH-RU menée au Coutures entre 2015 et 2021 par la Société de requalification des quartiers anciens dégradés (Soreqa), “les objectifs quantitatifs des travaux en parties communes ont été atteints à hauteur de 73%“, détaille-t-il. “A noter que dans une majorité des cas, les travaux réalisés ont traité des parties communes très dégradées tout en intégrant l’amélioration de la performance énergétique du bâti. Le gain énergétique moyen réalisé est de 41% sur les immeubles ayant effectué ou prévu des travaux d’économie d’énergie.“

Extension au centre-ville

Le permis de louer doit également être étendu au centre-ville cet été. L’extension du dispositif coïncide avec le lancement d’une 2ème OPAH-RU depuis février, couvrant une période de cinq ans, dans un secteur élargi au centre-ville qui concerne 304 logements. Dans ce cadre, 49 signalements ont été établis, dont une grande majorité au cours de la première OPAH, grâce aux efforts conjoints de la Soreqa, missionné par Est-Ensemble en 2015 et du Service communal d’hygiène et de santé (SCHS).

Au total, le montant des travaux décidés dans le cadre du PNRQAD (qui comprend de l’OPAH-RU) s’élève à 5,5 millions d’euros, dont 4,3 millions d’euros pour les parties communes des immeubles ciblés concernant. Cet investissement comprend les îlots traités en démolition-reconstruction aux Coutures où doivent être créés 109 logements (dont 35 % de logements locatifs sociaux), un square public, une crèche de 30 berceaux ainsi que des commerces.

Les subventions publiques mobilisées à la fin de la cinquième année pour inciter à la requalification représentent 2 millions d’euros, dont 1,25 millions d’euros provenant de l’Anah. Les subventions accordées aux propriétaires par Est-Ensemble au titre du fonds d’aide à l’amélioration de l’habitat privé (FAAHP) pour cette opération représentent un montant de 450 257 euros.