Plus d’un quart des habitants d’Ile-de-France vivent dans un pavillon, une forme d’habitat qui recouvre des réalités extrêmement diverses mais qui est appelée à se transformer pour concilier besoin de logements et sobriété foncière, selon une étude publiée jeudi.
Avec 1,5 million de logements individuels et 3,9 millions d’habitants, le pavillonnaire francilien loge aujourd’hui plus d’un quart (27%) des ménages de la région, révèle l’Institut Paris Région, l’agence d’urbanisme de l’Ile-de-France.
Le pavillon, qui a connu son essor à la fin du XXe siècle, désigne à l’origine “l’archétype de la maison individuelle placée au milieu de son terrain” mais recouvre aujourd’hui bien d’autres types d’habitats individuels en général rattachés au périurbain, comme les maisons mitoyennes.
En Ile-de-France, 20% des maisons sont occupées par une personne seule, 40% le sont depuis plus de 20 ans par le même occupant, tandis que 30% des occupants sont âgés de 65 ans et plus. Or le besoin de logements nouveaux est évalué à 70 000 par an.
Perçu comme une “forme d’habitat désirée par une grande partie des Français”, le pavillonnaire est aussi très décrié comme un facteur d’étalement urbain et de dépendance à l’automobile.
Casse-tête pour les élus, il se caractérise par des “parcelles de petite taille, occupées, appartenant à de nombreux propriétaires particuliers”.
“Souvent né sans projet de territoire, au coup par coup”, le pavillonnaire ne doit “pas empêcher les collectivités d’imaginer son évolution”, notent les auteurs, pour qui il reste “un maillon de la densification de la ville et de la mise en oeuvre du zéro artificialisation nette des sols (ZAN)”, l’objectif de lutte contre la bétonisation inscrit dans la loi Climat de 2021.
Pour aider les collectivités à élaborer une “stratégie pavillonnaire”, les auteurs ont réalisé une classification du pavillon en cinq catégories.
Photos à l’appui, ils identifient ainsi “l’habitat patrimonialisé”, valorisé et protégé du fait de son intérêt patrimonial et l’habitat “immobile”, qui représente 52% de l’habitat individuel francilien et qui a du mal à se transformer en raison de règles de gestion collectives. L’habitat “réinvesti”, à savoir rénové, est lui en pleine transformation, de même que l’habitat “densifié”, contrairement à l’habitat individuel “dégradé”.
Pour passer à l’action, les auteurs ne préconisent pas de nouveaux outils mais invitent les collectivités à repenser leurs pratiques en imaginant de nouvelles formes urbaines comme l’habitat individuel superposé.
Les pavillons se transforment déjà “à bas bruit”, relèvent par ailleurs les auteurs, puisque 6 000 logements collectifs sont réalisés chaque année sur des emprises d’habitat individuel en Île-de-France, ainsi que 4 500 logements individuels.
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