Annoncée en début d’année, la cession des 2100 logements de Noisy-le-Sec Habitat a été actée mardi soir par son conseil d’administration. Une décision qui intervient alors que les locataires contestent une nouvelle hausse des loyers et des régularisations de charges qu’ils estiment abusives.
“La situation financière de la SAEM (société anonyme d’économie mixte) est fragile et la société doit envisager une forte réduction de sa masse salariale et le développement rapide de son parc locatif. À défaut du développement rapide et important de nouvelles ressources pérennes venant combler le déficit de l’activité principale, le rapprochement avec un autre organisme, impliquant une solidarité financière, est nécessaire.” C’est l’une des conclusions du rapport de la cour régionale des comptes qui avait examiné la gestion de Noisy-le-Sec Habitat, sur les exercices 2016 à 2021. Un constat dont Olivier Sarrabeyrouse, le maire (PCF) de Noisy-le-Sec et président de la SAEM a tiré les conclusions, qui a fait voter la cession de ses actifs à Est Ensemble Habitat lundi soir.
“Ce rapport affirme qu’un OPH de 2100 logements, comme le nôtre, n’est pas viable économiquement. C’est pour ça que nous avons décidé d’aller vers une cession à Est Ensemble Habitat qui gère 26 000 logements et qui a donc une force de frappe beaucoup plus forte que celle de notre SAEM. L’objectif est d’améliorer le cadre de vie des locataires, y compris dans le traitement des régularisations de charges. On manque de stratégie sur les provisions de charges. Si on avait provisionné depuis plus longtemps, on ne serait pas dans cette situation“, explique l’édile, alors que les locataires contestent ces régularisations de charges qui leur sont demandées, en parallèle d’une nouvelle hausse des loyers.
60 millions d’euros d’investissements
“Noisy-le-Sec Habitat n’a pas non plus la capacité de financer la rénovation thermique de son parc de logements dont la plupart sont des passoires. Est Ensemble Habitat le garantit“, ajoute aussi Olivier Sarrabeyrouse. De l’aveu du directeur général, cette difficulté à investir est manifeste sur le problème de mise en route du chauffage. “On a investi 1,5 million d’euros pour remplacer les chaudières. Cette opération a été étalée sur trois ans. Mais, quand on met en chauffe, il arrive parfois que le réseau secondaire ne soit pas adapté. Le chauffage met aussi du temps à arriver parce que les murs sont mal isolés. Ce sont des opérations de rénovation d’envergure. Le problème, c’est que la SAEM n’a pas les moyens aujourd’hui“, indique Max Manniez. Or, Est Ensemble, bailleur social, né de la fusion des OPH de Bobigny, Bagnolet, Bondy et Montreuil en 2023, promet d’investir 60 millions d’euros.
Derrière cette cession, certains voient une opération de sauvetage. “La SAEM est prise à la gorge. Donc la solution qui a été choisie, c’est de vendre en catastrophe la totalité du patrimoine de 2 100 logements à Est Ensemble Habitat. Mais à un prix bradé“, estime Jean-Paul Lefebvre, élu d’opposition (DVG).
Le prix de la cessation voté au conseil d’administration d’Est Ensemble Habitat le 17 octobre est de 58 millions d’euros. “Sauf que ce montant ne couvre pas la totalité du passif inscrit au bilan 2023 de Noisy-le-Sec Habitat qui est de 70 millions d’euros. Or, la commune est actionnaire à hauteur de 70% de la SAEM. En plus, sur les 54 salariés, on en transfère que 42. Il va en rester 12, que feront-ils ?“, observe Jean-Paul Lefebvre. “Pourquoi le prix de la cession a-t-il été fixé sur la valeur nette comptable de la SAEM ? Dans n’importe quelle vente immobilière, on parle de valeur patrimoniale. On peut aussi s’interroger sur le choix d’Est Ensemble Habitat“, questionne une administratrice de Noisy-le-Sec Habitat, qui souhaite garder l’anonymat.
“Le rachat de ce patrimoine par Est Ensemble Habitat, permettra de garantir le maintien d’un parc social public, la gestion de proximité au plus près des locataires, la poursuite des projets de réhabilitation des immeubles et la projection d’un plan de travaux afin de répondre aux exigences d’économie d’énergie et aux besoins des populations logées. Il est ainsi prévu de réhabiliter 1 380 logements dont 597 logements dans le cadre de l’ANRU, soit les 2/3 du patrimoine à horizon 2036”, détaille Est Ensemble Habitat dans un communiqué. La signature de l’acte d’acquisition aura lieu début 2025.
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