Immobilier en Ile-de-France : une dynamique timide, contrastée entre départements

Après un rebond technique au 1er trimestre 2025, les ventes dans l’ancien ne progressent que de 3 % au deuxième trimestre, avec 28 740 transactions. un sursaut qui ne masque pas la tendance de fond. Depuis un an et demi, l’activité reste inférieure à 120 000 ventes annuelles, proche des niveaux observés lors du creux de 2009.

La grande couronne tire le peloton

Cette tendance globale reste bien sûr à nuancer en fonction des territoires. Paris intramuros enregistre carrément une baisse marquée des volumes de ventes de logements anciens (-12 % sur un an), tandis que la grande couronne affiche une progression de 10 %, portée par les ventes de pavillons (+14%), contre +7% pour les appartements (en dessous du 2nd trimestre 2023).

En petite couronne : le Val-de-Marne fait son échappée

La petite couronne reste dans une position intermédiaire, de manière hétérogène. Pour les appartements, par exemple, les volumes de ventes augmentent de 10% dans le Val-de-Marne et sont en retrait de 1% en Seine-Saint-Denis.

Concernant les maisons, le Val-de-Marne a aussi le vent en poupe (+24%), contre 2% dans les Hauts-de-Seine et -4% en Seine-Saint-Denis.

Des prix globalement stables

Côté prix, Paris reste évidemment au top, juqu’à 15 090 euros le m2 dans le 7e (Saint Thomas d’Aquin) même si ce quartier valait 12% de plus il y a 5 ans. Les progressions les plus fortes s’observent dans le 8e (Faubourg du Roule), avec 18% de plus en cinq ans, ou dans le 3e (Sainte Avoye), 20% en un an. Le Pont de Flandre (19e), la Goutte d’Or et la Chapelle (18e) restent les quartiers les moins chers, au-dessus de 6 500 euros tout de même.

En petite couronne, les prix sont stables pour les appartements, variables en fonction des villes, de 3 500 à près de 11 000 euros le m2.

Les maisons sont en revanche en légère baisse, de l’ordre de -1,5% sur un an.

La grande couronne reste globalement plus accessible, plus proche de 3 000 € le m2. Encore une fois de manière contrastée. Il faut compter plus de 6 000€ le m2 à Versailles, même si la tendance y est baissière.

Le prix des maisons est en revanche à la hausse, selon les projections d’avant-contrats.

La hausse des taux d’intérêt reste une contrainte

La stabilisation globale des prix n’a toutefois pas suffi à relancer le marché car les hausses de taux d’intérêt depuis 2022 ont réduit la capacité d’achat. En octobre 2025, un ménage pourra en effet financer en moyenne 58,5 m² en appartement contre 65 m² début 2022. Pour une maison, la surface accessible passe de 100 m² à 87,6 m². Dans ce contexte, l’allongement des durées de location accentue la tension sur le marché locatif.

De moins en moins de maisons neuves

Le marché des terrains à bâtir, situé à 90% en grande couronne, atteint son plus bas niveau depuis 20 ans. En 2024, seulement 2 000 ventes ont été enregistrées en Île-de-France, soit une baisse de 39 % par rapport à 2023. Le prix médian d’un terrain s’établit à 135 000 € pour une surface moyenne de 501 m2, contre 691 m2 en 2004. Un recul attribuable à la raréfaction du foncier, à la réglementation ZAN, à l’inflation des coûts de construction et à la contraction du crédit. L’âge médian des acquéreurs, lui, a augmenté, passant de 37 ans en 2004 à 41 ans en 2024. Une tendance qui s’est accélérée depuis 2022.
A noter que la part de cadres (27%) dépasse pour la première fois celle des professions intermédiaires (25%) en 2024.

Voir la carte complète des prix réalisée par la Chambre des notaires de la région