Représentant 4 milliard d’euros sur 41 milliards, le marché foncier global autour des nouvelles gares (Grand Paris Express, Eole, ligne 11) reste important mais n’échappe pas à la baisse globale du marché, constate une note de l’Observatoire régional du foncier (ORF). Au sein de cet ensemble, la situation diffère en fonction des lignes. Zoom.
Entre 2021 et 2023, le marché foncier situé dans un rayon de 800 mètres autour des gares du Grand Paris Express, de la ligne 11 et d’Eole a diminué de 25% par rapport à 2018-2020, retrouvant les volumes de 2015-2017. Représentant 4 milliards d’euros par an, il conserve néanmoins un poids significatif dans l’ensemble du marché francilien, de l’ordre de 10%.
En moyenne, 2 800 ventes ont été enregistrées chaque année, en recul de 6 %. Les surfaces concernées atteignent 231 hectares, en retrait de 23%. Ces évolutions rabaissent les indicateurs aux niveaux de la période 2015-2017, après un pic entre 2018 et 2020 lié à l’effet d’annonce des nouvelles gares et au dynamisme des projets d’aménagement.
Grand Paris Express : la ligne 15 reste le moteur principal
Le Grand Paris Express, qui constitue l’ossature de ce marché, suit les mêmes tendances que l’ensemble des gares étudiées. Les volumes échangés y reculent de 27%, pour s’établir à 3,3 milliards d’euros annuels, les ventes diminuent de 6% (2 010 ventes par an), et les surfaces de 21% (180 ha). Ce repli s’inscrit dans une tendance globale de ralentissement du marché immobilier francilien, dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de tension sur les coûts de construction.
Certains quartiers de gare voient leur valeur s’envoler
La dynamique varie selon les lignes. Sur la ligne 15, les volumes financiers restent les plus importants malgré une baisse généralisée. Cette ligne capte à elle seule près de 3 milliards d’euros par an, répartis entre la section sud (0,9 Md€), est (0,7 Md€) et ouest (1,4 Md€). Certaines gares concentrent des montants importants : Nanterre la Folie (232 M€), Bécon-les-Bruyères (210 M€), Saint-Denis-Pleyel (188 M€), Pont de Sèvres (147 M€) ou Châtillon-Montrouge (130 M€).
De leur côté, les lignes 14, 16, 17 et 18 enregistrent une hausse des valeurs foncières échangées malgré une baisse du nombre de ventes et des surfaces. Ces hausses s’échelonnent de +15% (ligne 14 et 18) à +5% (ligne 16), traduisant une anticipation des futurs projets urbains ou une montée en valeur liée à la proximité de la mise en service des lignes. C’est le cas de la ligne 14, dont les gares de Saint-Denis-Pleyel, Mairie de Saint-Ouen et Saint-Ouen RER C génèrent chacune entre 188 et 220 M€ annuels sur la période 2021-2023.
Les gares d’interconnexion tirent les volumes
Les gares d’interconnexion tirent également les volumes à la hausse : Saint-Denis-Pleyel (+140% à 188 M€), Le Bourget RER B (+144% à 50 M€), ou Massy-Palaiseau (+33% à 80 M€). Ces localisations concentrent les attentes en matière de développement économique et résidentiel.
A noter que les terrains à usage d’habitation représentent 76% des ventes, une part stable depuis 2012. Les ventes de terrains affectés à des activités industrielles ou commerciales reculent en revanche : les volumes financiers chutent de moitié, passant de 1,8 à 0,9 milliard d’euros par an. Enfin, les terrains nus représentent 11% des ventes dans les quartiers de gare du GPE, soit environ 229 ventes par an, pour un montant cumulé proche de 900 M€ par an. Ces fonciers sont potentiellement destinés à accueillir des projets neufs, mais leur part reste minoritaire dans l’ensemble du marché.
Voir la note de tendance de l’Observatoire régional du foncier
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